Кому принадлежит залоговая квартира до погашения ипотечного кредита?

Сегодня уже все знакомы с принципом ипотечного кредитования: банк выдает заемщику деньги для покупки жилья под залог его недвижимости – покупаемой или уже имеющейся в собственности. При этом многие полагают, что залоговая квартира будет принадлежать банку до самого окончания выплат по кредиту. Это представление неверно, поясняют специалисты ГК «МИЦ»: залоговая квартира не оформляется в собственность банка по целому ряду причин.

Квартира, купленная с помощью ипотечных денег и оформленная в залог, сразу переходит в собственность покупателя, в полном соответствии с договором купли-продажи. Есть только одна тонкость: в новом свидетельстве о праве собственности на недвижимость делается пометка об обременении – т.е. о том, что квартира находится в залоге у организации-залогодержателя. Запись о наличии обременения можно будет аннулировать только после того, как заемщик окончательно погасит кредит.
Откуда же берется представление, что купленная в ипотеку квартира не является собственностью заемщика? Причин несколько, и главное заключается в том, что обременение в виде залога сильно ограничивает права владельца жилья. Заемщик не может продать или сдать залоговую квартиру без согласия залогодержателя – в противном случае банк может заявить, что заемщик нарушил кредитный договор и потребовать досрочного погашения кредита.
Также многие полагают, что квартира оформляется в собственность банка на том основании, что приобретается на его деньги. Однако на деле банки редко выдают своим клиентам сумму, равную стоимости выбранной недвижимости – сегодня почти везде заемщик должен предоставить первоначальный взнос в размере 10-15% от стоимости жилья, в идеале – не менее 30%. Тем самым он демонстрирует банку, что действительно имеет намерение купить недвижимость и серьезно заинтересован погасить кредит.
Помимо этого, стоит принять во внимание тот факт, что банку не выгодно быть владельцем недвижимости, предоставленной заемщиком в залог. Имея в собственности квартиру, нужно оплачивать ее содержание: налоги, жилищно-коммунальные услуги, текущий ремонт, последствия бытовых аварий и т.д. Банку нет смысла брать на себя такие расходы, у него совершенно иная цель – заработать на процентах за пользование выданными заемщику деньгами. Оформление квартиры в залог, напротив, не требует от банка каких-то расходов – оно просто обозначает, что в случае невыплат со стороны заемщика кредитор может обратить взыскание на его имущество, т.е. реализовать залоговую квартиру и покрыть свой ущерб из вырученных денег.
Таким образом, квартира, купленная с помощью ипотечного кредита и предоставленная в залог банку, сразу же после сделки становится собственностью заемщика. Из-за обременения в виде залога заемщик значительно ограничен в распоряжении своим недвижимым имуществом, однако пока он исправно платит по кредиту и не нарушает договор с банком, права собственности на квартиру его никто лишить не вправе.