Русские осваивают отельный бизнес за рубежом

7 Октября 2010
Наиболее привлекательны для русских при этом такие виды бизнеса как доходные дома в Германии и действующие отели на популярных курортах.

Частный запрос потенциальных клиентов по коммерческой недвижимости за рубежом – приобретение работающего отеля. Причем россиян интересуют в первую очередь высоколиквидные объекты с наилучшим расположением, а именно - первая-вторая линия моря с частным песчаным пляжем. – рассказывает Юлия Кайнова, исполнительный директор FiedlerYaro. - Особым интересом пользуются также отели на популярных горнолыжных курортах, в непосредственной близости к подъемникам.

Расклад по предложению в категории «отельный бизнес» по различным странам следующий:

Болгария
Черноморское побережье предлагает множество различных вариантов отелей - от 610.000 до 35.000.000 евро.
Например, за 610.000 евро в старом городе можно приобрести отель 2004 года постройки на 19 номеров, расположенный в 150 м от наиболее посещаемого пляжа в Поморье и в двух минутах пешей прогулки от центра города. Отель работает только в летний сезон, находится в идеальном состоянии, а договоры с туристическими агентствами обеспечивают полную занятость.
За 6.500.000 евро можно приобрести отель 4* на 350 мест в центре всемирно известного курорта «Золотые пески» с собственным аквапарком, рестораном, бассейнами, детскими площадками, фитнес-центром и центром красоты и здоровья и множеством видов развлечений. Развитая инфраструктура позволяет этому отелю функционировать в качестве международного молодежного центра и быть обеспеченным долгосрочными контрактами на заполняемость с посредниками. При стоимости 6.500.000 евро за отель в среднем приносит 525.600 евро чистой прибыли, что дает 8% годовую доходность по объекту!
«2010 год в Болгарии был отмечен увеличением туристической активности, что прибавило оптимизма владельцам отелей и скорректировало наличие предложений. – комментирует Юлия Кайнова, FiedlerYaro. - И если в 2009 году на рынке было очень много предложений отелей на продажу – то уже в этом году наиболее интересные из них были сняты с продаж и прекращен прием заявок на покупку. Что можно прокомментировать только цитатой из известного мультика - «Корову свою не продам никому - Такая скотина нужна самому!»

Турция
Средиземноморское побережье Турции особенно популярно по запросам на приобретение отелей среди россиян. Здесь цены на отели с собственным пляжем варьируются в среднем в диапазоне от 3.750.000 до 66.000.000 евро.
Отель 4* общей площадью 6000 кв.м, 2006 года постройки на 109 стандартных номеров с частным песчаным пляжем, просторным рестораном, открытым и крытым бассейнами, аквапарком и 16-ю бамбуковыми виллами на территории обойдется в 8.000.000 евро. Примечательно и расположение объекта – славящийся своими сосновыми и эвкалиптовыми парками Кемер, первая линия моря и легкая доступность до яхтовой марины, где за умеренную плату отдыхающим можно арендовать небольшую яхту или катер и прокатиться по живописным бухточкам побережья.

Греция
В Греции особенной популярностью, как среди туристов, так и инвесторов, пользуются острова Крит, Корфу, Родос и остров влюбленных – Санторини. За высоколиквидные объекты с собственными пляжами придется выложить от 4.000.000 до 9.000.000 евро.

Встречаются и объекты с большими скидками. Например, Отель 3* на 80 номеров с частным пляжем на о.Корфу с красивым цитрусовым садом в 12.628 кв.м., у кромки моря можно купить всего за 4 200 000 евро, что значительно ниже его рыночной стоимости! Заполняемость отеля с 15 мая по 15 октября 2010 года составила 100% по договорам с туроператорами Австрии, Германии и Швейцарии. Официальная банковская оценка этого объекта на сегодня - 7.300.000 евро! Низкая цена продажи обусловлена личными обстоятельствами его нынешнего владельца: он готов продать отель на 57% ниже рыночной стоимости, причем на 2.400.000 евро можно получить кредит в Греческом банке под 4,75% годовых по переуступке от прежнего владельца.
Исключительным в своем роде объектом также можно назвать отель на самом романтичном острове Греции - Санторини, поскольку он единственный на острове имеет официальное разрешение на владение набережной с широким пляжем. Уникальная история острова, неповторимый вулканический ландшафт, белоснежные домики на отвесных скалах и фантастические по своей красоте восходы и закаты привлекают на остров истинных ценителей красоты, в особенности молодоженов. Поклонниками Санторини являются многие звезды искусств и шоу-бизнеса, в том числе семья Джоли-Питт ежегодно отдыхает на острове. Посещение Санторини является частью практически каждого греческого круиза. В 2009 г отель был полностью перестроен и реконструирован, и цена продавца на сегодня составляет - 9.000.000 евро.

«Уникальные объекты практически невозможно найти на сайтах Интернета, часто они даже запрещены к публичной рекламе, и смена владельцев проходит как можно тише. – говорит Юлия Кайнова, FiedlerYaro. - Как правило, это высокодоходные отели мировых брендов или известные в узком кругу закрытые бутик-отели, о продаже которых не было и речи еще пару лет назад. Цена этого сегмента стартует с 25.000.000 евро за отель на 9 номеров и может достигать 618.000.000 евро, к примеру, за отель в Париже».
Швейцария (Альпы):
Диапазон цен на отели здесь от 1.900.000 евро за мини-отель до 45.000.000 евро за небольшой гостиничный комплекс у подъемника в самом Санк-Морице, который наряду с Гштаадом, является самым известным и аристократичным из всех горнолыжных курортов Швейцарии. Санкт-Мориц принимает у себя представителей королевских династий, миллиардеров, политиков и звёзд шоу-бизнеса.
Дороговизна отпугивает от Санкт-Морица многих потенциальных туристов, зато оставшихся привлекает возможностью оказаться в своеобразном горнолыжном «бизнес-классе». И таковых, надо сказать, немало: за год этот город с населением всего в 6000 человек посещает полтора миллиона туристов.
Италия (север):
Цены: от 6.000.000 евро за отель на 15 номеров в Венеции до 60.000.000 евро за гостиничный комплекс с частным пляжем на Сардинии.

Франция (Лазурный берег):
Цены: от 1.500.000 евро за мини-отель в Биаррице до 12.000.000 евро за мини-отель в пяти минутах пешей прогулки от дворца фестивалей в Каннах.

Как рассказывает исполнительный директор FiedlerYaro Юлия Кайнова, торг по заявленным ценам на отели за рубежом актуален всегда и везде, а в Турции даже приветствуется.
Доходность большинства объектов в среднем составляет 5,9%-7,2% годовых чистой прибыли. Чтобы максимизировать прибыль и обеспечить круглогодичную занятость отеля лучше рассмотреть варианты в столицах.
Однако следует учитывать, что приобретение отеля один из самых трудоемких процессов на рынке зарубежной недвижимости. Большей частью это обусловлено процедурой проверки документов и сопоставлением «белой» и «черной» отчетности, которая имеется практически в любом отеле мира, а также выявлением реальной ситуации по доходности объекта. Кроме этого, нередки случаи «раздувания» доходности с помощью долгосрочных фиктивных «постоянных клиентов» с подтверждающей документацией, поэтому с большой тщательностью покупатель должен проверить агентские соглашения с туроператорами и договоры с постоянными клиентами в динамике за несколько лет. Также особенное внимание необходимо уделить состоянию объекта продажи: когда была проведена последняя санация (не путать с косметическим ремонтом), качество строительных материалов на предмет влагостойкости (поскольку высоколиквидные объекты располагаются в непосредственной близости к воде) и прочее, чтобы в дальнейшем непредвиденные расходы на ремонт не съели львиную часть доходности. Правоустанавливающие документы на объект – отдельная тема проверки, чтобы в дальнейшем не возникло лишних претендентов разделить прибыль предприятия. Налог на прибыль предприятий в разных странах варьируется от 2,5% до 45%, поэтому необходимо грамотно сбалансировать налогооблагаемую базу и провести мероприятия по оптимизации налогообложения. Перед покупателем также всегда стоит вопрос дальнейшего управления объектом: стать управляющим лично или нанять управляющую компанию, а может сдать в «аренду» отель известному бренду. Все это является неотъемлемой частью подготовки к приобретению отельного бизнеса за рубежом.
Что касается портрета потенциального покупателя отельного бизнеса, то это, конечно же, крупные бизнесмены, уже успевшие сделать какой-либо доходный бизнес в России и задумывающиеся о возможном переезде на ПМЖ заграницу. Отельный бизнес за границей - это крупные инвестиции на долгосрочную перспективу. В некоторых странах Европы сейчас, к примеру, действуют специальные условия на получение гражданства при инвестировании в местный бизнес от 500 000 Евро и соблюдении не сложных формальностей. Так что приобретение действующих отелей за границей - это возможность обеспечить себе не только постоянный доход, но и «подушка безопасности» на случай окончательного переезда на ПМЖ в страну инвестирования.


СПРАВКА О КОМПАНИИ:
FiedlerYaro - компания, предоставляющая консалтинговые и профессиональные риэлтерские услуги в области зарубежной недвижимости. Основанная в 1991 году в Германии (Берлин), вот уже более 19 лет компания предлагает комплексный сервис собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих вложений в зарубежную недвижимость. Головной офис компании FiedlerYaro по-прежнему располагается в Берлине, там же расположено строительно-архитектурное подразделение компании. Представительства и филиалы FiedlerYaro есть в странах Центральной и Восточной Европы и в Москве. Специалисты компании предлагают своим клиентам интегрированный комплекс услуг, основанный на глубоком знании рынка зарубежной недвижимости, точных исследованиях и прогнозах.
www.fiedleryaro.com
www.kaynova.com
Ольга Строева
FiedlerYaro
+7 905 761 87 98,
eva.destroy@gmail.com
www.fiedleryaro.com