Гарантийные обязательства – эффективный инструмент защиты покупателей жилья

Летом 2010 года Московский областной суд завершил рассмотрение судебного дела по иску, предъявленному клиенту компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» - покупателю жилья, отказав истцам в их требованиях. Таким образом, юристы «РЕЛАЙТ» успешно защитили законные интересы клиента компании.
Защита прав покупателя была проведена в рамках исполнения «Гарантийного обязательства» – документа, выдаваемого «РЕЛАЙТ-Недвижимость» своим клиентам в подтверждение обязательств по обеспечению юридической непогрешимости их прав собственности, приобретенных при участии компании.

Признание сделок купли-продажи квартир недействительными в связи с различными юридическими «темными пятнами» в истории объекта – традиционная беда рынка недвижимости. По данным из разных источников, в среднем в Москве судами различных инстанций ежегодно выносятся решения о недействительности порядка 2000 сделок с недвижимостью. То есть, «вне закона» судами каждый год объявляется примерно каждая тридцатая – сороковая сделка. Конечно, в масштабах рынка это не так уж и много, однако тем покупателям, которые оказываются «тридцатыми – сороковыми», едва ли от этого легче.
Зачастую в основе судебных вердиктов лежит несовершенство и противоречия отечественного законодательства, особенно - действовавшего в «лихие девяностые». И для того, чтобы не только выявить все «подводные камни», но и избежать их при покупке жилья, одним из ключевых пунктов риэлторской услуги должна является проверка так называемой юридической чистоты квартиры. От того, насколько эта работа будет выполнена профессионально и честно, порой зависит дальнейшее благополучие покупателя: ведь нередки случаи, когда проиграв суд, покупатель вынужден вернуть квартиру бывшему владельцу, однако деньги, уплаченные за ее приобретение, к нему возвращаются «в час по чайной ложке» десятилетиями. Что, по сути, означает – никогда.
Поэтому вопрос о тщательности риэлторской проверки перед сделкой и об ответственности риэлторов за проведенную экспертизу – один из ключевых на вторичном рынке жилья. Причем ответственность эта должна иметь не мнимый, а вполне конкретный характер, что едва ли возможно без ее документального подтверждения. Однако реально многие компании и частные маклеры ограничиваются лишь словесными заверениями о профессионализме своих сотрудников, не принимая на себя никаких реальных обязательств. Также встречаются в практике рынка и случаи, когда формально компании заявляют о наличии гарантий, но на практике они оказываются лишь маркетинговым ходом, поскольку клиенты либо вовсе не получают никаких документов, либо формулировки этих документов таковы, что их исполнение не носит обязательного характера.
С момента основания компания «РЕЛАЙТ-Недвижимость» принимает на себя письменные обязательства по правовой поддержке клиентов, для которых специалистами компании был проведен комплекс работ, связанных с приобретением жилья.
«Я убежден в том, что риэлтор не должен оставлять потребителя, который обратился к нему во многом именно ради обеспечения безопасности, незащищенным. Поэтому гарантии правовой поддержки риэлтором своего клиента должны быть обязательно. Тем более, когда риэлторская компания оказывает услугу (платную, заметим, услугу!) по юридической проверке приобретаемого объекта. В этой ситуации предоставление не только письменного отчета о проведенной экспертизе, но и письменных гарантий, представляется мне строго обязательным» - выразил свой взгляд по данному вопросу Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.
«Гарантийное обязательство» - документ с неограниченным сроком действия, который «РЕЛАЙТ-Недвижимость» выдает своим клиентам без дополнительной оплаты. В соответствие с ним компания обязуется безвозмездно осуществлять правовую защиту права собственности клиента на приобретенный объект, в случае предъявления к клиенту как собственнику объекта любым лицом претензий или исков, основанных на обстоятельствах, имевших место до исполнения договора купли-продажи объекта.
Исполнение Гарантийного обязательства осуществляется силами юридической службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» и, в случае возникновения такой необходимости, профессиональных адвокатов – жилищников, привлекаемых компанией.
Подтверждением того, что выдача «Гарантийных обязательств» является не рекламной декларацией, а действенным инструментом, работающим на практике, стал недавно завершившийся процесс, состоявшийся по иску лиц, пытавшихся оспорить законность покупки, совершенной клиентом «РЕЛАЙТ-Недвижимость». В ходе судебного разбирательства сторону своего клиента представляли юристы «РЕЛАЙТ». При этом сам клиент - покупатель был избавлен не только от необходимости самостоятельного отстаивания своих прав, но и от расходов, связанных с оплатой услуг адвоката.
«Судебное дело, завершившееся убедительной победой юристов «РЕЛАЙТ», отстоявших права нашего клиента, стало в нашей практике первым случаем возникновения необходимости исполнения Гарантийного обязательства» - сообщил Олег Самойлов – «И мне особенно приятно, что выигрыш этого дела стал в том числе и следствием четкой работы той системы защиты клиентов, которую мы выстроили в нашей компании. Ведь все документы, которые понадобились нам в ходе рассмотрения дела, были получены еще в ходе экспертизы, проводившейся до сделки».
Однако если все необходимые работы по экспертизе были проведены до сделки, на чем же было основано судебное дело? «К сожалению, гарантировать, что к покупателю никем никогда не будет предъявлено никаких претензий, не в состоянии никто. - пояснила юрисконсульт «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Анна Холина – Поэтому нашей задачей в таком случае является обоснование неправомерности этих претензий».
Именно это и было сделано в ходе исполнения «Гарантийного обязательства»: предоставив убедительные свидетельства законности совершенной сделки, юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость» обеспечила эффективную защиту интересов клиента компании в судах как первой, так и второй инстанций.
Впрочем, как заявил Олег Самойлов, «значительного потока обращений клиентов за правовой поддержкой в рамках исполнения Гарантийных обязательств не только нет в настоящее время, но и не ожидается впредь: все-таки риски предстоящих сделок выявляются предварительной юридической экспертизой. Соответственно, в дальнейшем для возникновения каких-либо споров попросту нет оснований. А данное судебное дело, стало для нас ценной возможностью проверить нашу систему защиты клиентов «на прочность». И то, что система сработала без сбоев, на мой взгляд, как нельзя лучше подтверждает ее высокую надежность».