Три способа оценки недвижимости

Если вы решили продать квартиру, оформить ипотеку, обменять старое жилье на новое с помощью альтернативной сделки, или же вы собираетесь покупать жилье на вторичном рынке и сомневаетесь в адекватности цены, которую назначил продавец, вам потребуется оценка недвижимости. Оценить стоимость квартиры можно тремя способами: самостоятельно, с помощью риэлтора или с помощью профессионального оценщика. Об особенностях каждого из методов рассказывает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина.
«Определить стоимость жилья иногда бывает довольно сложно, ведь на ценообразование влияет множество факторов, - говорит специалист. – Прежде всего, это технические и юридические параметры жилья, однако большое влияние могут оказать также цель оценки и сезон».
Если вы решили оценить квартиру самостоятельно, то необходимо учитывать следующие технические факторы: район, где находится ваш дом, его транспортная доступность, окружающая инфраструктура, тип дома, этаж, планировка (если была перепланировка, то убедитесь, что она узаконена, т.к. самовольная перепланировка может существенного снизить рыночную стоимость жилья), состояние самой квартиры, дома и даже подъезда.
С юридической точки зрения важным для ценообразования окажется то, продается ли квартира целиком или только ее часть, есть ли в ней зарегистрированные или проживающие люди, приватизирована ли она, наложено ли на нее обременение, каким путем она досталась продавцу. «Кроме того, если с квартирой в прошлом совершалось множество сделок, это может вызвать у покупателей подозрения, и для минимизации своих рисков они могут потребовать сделать значительную скидку», - сообщает Инна Игнаткина.
Чтобы самостоятельно оценить квартиру, необходимо просмотреть множество объявлений о продаже объектов аналогичного типа в вашем районе. И только после того, как появится представление о среднерыночной стоимости квадратного метра вашей жилплощади, следует вносить поправки с учетом особенностей именно вашей квартиры. Так, если ваша квартира является юридически и физически свободной, т.е. без зарегистрированных и проживающих в ней лиц, то это увеличит ее стоимость, а вот если в ней есть несовершеннолетний собственник, то, скорее всего, стоимость ее уменьшится.
Тем не менее, адекватно самостоятельно оценить квартиру довольно сложно: все равно имеется множество мелких факторов, которые в совокупности могут существенно изменить стоимость вашего жилья. Если вы хотите оценить свою квартиру исключительно из интереса, то можно воспользоваться простейшими онлайн-калькуляторами, которые довольно часто встречаются на интернет-сайтах, посвященных недвижимости. А вот если оценка квартиры требуется для сделки (например, для продажи), то лучше обратиться к риэлтору или профессиональному оценщику.
Если вы решили воспользоваться услугами риэлтора, то необходимо выбрать профессионала, желательно сотрудника надежного агентства недвижимости с большим стажем работы на рынке. Почему это важно? Дело в том, что недобросовестные риэлторы порой специально занижают стоимость квартиры, чтобы быстрее ее реализовать и получить свое вознаграждение с минимумом усилий. Однако в большинстве случаев агенты недвижимости находят оптимальный компромисс, который помогает соблюдать интересы продавца и в то же время не затягивать с продажей. Помните, что для оценки квартиры риэлтор должен лично осмотреть квартиру, иначе многие важные детали будут не учтены.
Что же касается оценки стоимости жилья профессиональным оценщиком, то она является обязательной при оформлении ипотеки и страховании недвижимости. В последнем случае объективная оценка стоимости квартиры требуется для того, чтобы при наступления страхового случая компенсация ущерба покрыла все расходы на восстановление собственности.
Найти оценщика сегодня не трудно. Дело в том, что отдельной лицензии данная деятельность не требует – достаточно лишь иметь в штате двух лицензированных сотрудников, поэтому рынок недвижимости предоставляет огромный выбор компаний-оценщиков.
Однако если вам необходима оценка стоимости жилья для ипотеки, то лучше воспользоваться услугами тех оценочных компаний, с которым сотрудничает ваш банк. Таким образом, вы сэкономите время (и себе, и оценщику, и банку), т.к. стороннюю оценочную компанию, перед тем как принять от нее отчет, в банке заставят пройти аккредитацию и аттестацию.
Иными словами, каждый из существующих способов оценки стоимости квартиры оправдан в каждом отдельно рассматриваемом случае. Если вас просто интересует приблизительная стоимость жилья, вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором или, проанализировав другие предложения рынка недвижимости, попытаться установить цену самостоятельно. При продаже квартиры наиболее уместной окажется оценка риэлтора, т.к. агент недвижимости постарается назначить такую стоимость, которая, с одной стороны, вызовет интерес покупателей, а с другой – принесет хорошую прибыль продавцу. И, наконец, при оформлении ипотеки и страховании недвижимого имущества, понадобится оценка профессионального оценщика.