Сложные ситуации в ипотеке: ищем выход с поправкой на кризис

Несколько лет обратно я купила квартиру в ипотеку. После того, как начался всем надоевший уже кризис, уплачивать по кредиту стало совершенно тяжело. Вот и возникла мысль жилье сдавать.
В предварительном порядке направила в банк заявление с соответствующим вопросом. Ответ пришел приблизительно такой: находить решение о том, позволить или не разрешить, банкиры смогут только тогда, когда у меня будут данные о конкретном квартиросъемщике - его они, получаются, также будут "изучать", как и заемщика.
Да и весьма сомневаются господа из отдела ипотечных сделок, что вообще "на такое" они согласятся. Вот и закралась шальная мысль: а может быть, сдать как-нибудь "втихаря"?
Прежде всего, опрошенные нами специалисты дали уже традиционную рекомендацию: посмотреть, что написано на тот самый счет в документах, подписанных клиентом и банком. "Обычно в типовых кредитных договорах обязанность заемщика уведомить банк о желании сдать квартиру в аренду прописана, - говорит Артем Костюшин, патрон отдела ипотечного кредитования компании "СБС-Ипотека". - Либо прямо, либо косвенно: какой-нибудь расплывчатой форме как бы "уведомлять Банк об обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по Кредитному Договору". Исходя из этого, позволительно свершить вывод, что приобретение согласия обязательно".
Правда, как отмечает Артис Вейпс, шеф компании "Фонд кредитов", подобное заявочное пожелание прямо противоречит Гражданскому Кодексу и закону "Об ипотеке" - праву "...владеть и пользоваться заложенным Предметом ипотеки в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, при условии, что употребление не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости". Однако если делать жестко по закону, то опротестовывать неправильные положения кредитного договора следует сквозь суд, а никак не явочным порядком...
Надежд на то, что банк как черт из табакерки забыл о подобном пункте, на практике нет. "Договоров с отсутствием прямых или косвенных указаний о согласовании с банком данного вопроса не встречал, - отмечает Артем Костюшин ("СБС-Ипотека"). - Залог для банка - "святое", вследствие этого целиком логично, что в договоре скрупулезно прописываются всевозможные ограничения - в том числе и по проживанию третьих лиц".
Необходимо не забывать и ещё об одном аспекте. Помимо заемщика и банка, в процессе имеется третий участник - страховая компания, страхующая риски утраты предмета залога. "Проживание в квартиры не тех людей, что указаны в документах - это серьезное ломание правил договора страхования, - отмечает Надежда Волохова, зам. директора компании "Усадьба". - В случае утраты или серьезного повреждения заложенного имущества это положение совершенно может сделаться основанием для отказа страховой компании возмещать ущерб".
Если хозяин квартиры решит топать путем переговоров, то возможность того, что сдавать квартиру ему разрешат, довольно велика. "Все зависит от квалификации и степени настойчивости заемщика, - убежден Артис Вейпс ("Фонд кредитов"). - В переговорах лучше употребить квалифицированной помощью юриста или ипотечного брокера. В большинстве случаев положительное вывод возможно".
Однако вспомним о минусах. Прежде всего, это траты - например, страховая группа прямо не преминет применять этакий отличный шанс повысить платежи за страхование. Во-вторых, банк ещё пожелает поучаствовать в процессе (помните, у Жванецкого - "вахтер не должность, а состояние души"?). Назойливый интерес, рекомендации, кому сдавать, а кому отказать, гарантированы - и, кстати, автор письма в редакцию пишет об этом. Не факт, что от подобного внимания к своей персоне будет в восторге потенциальный снимающий. Он резонно может сказать, что хочет снять без всех этих приключений - благо, рынок аренды нынче в отдалении не эдакий ажиотажный, как год-два назад. Привлечь снимающих можно, по существу, только одним способом - снизив цену. А это значит - новые потери для сдающего. Есть еще и "в-третьих" - если сдавать и разрешат, что только с соблюдением всех полагающихся формальностей: регистрируем жильцов по месту жительства, платим родному ДЕЗу дополнительные капиталы за потребленные воду-канализацию, 13% подоходного налога...
Ну а если, как пишет автор, "втихаря"? Формально - грубое нарушение кредитного договора, на основании чего заемщик получает требование погасить задолженность досрочно. Правда, как отметил единственный из наших консультантов, это не шибко гармонирует с ситуацией на рынке. Заемщики, которые исправно и без просрочек платят по кредиту, у банков в почете. Недвижимость подешевела, изымать квартиру нет никакого интереса. Одно занятие - грозно хмурить брови и надувать щеки, и нимало другое - реально принимать жесткие меры.
Можно ли заложить достояние в другом городе?
Хочу обрести в банке ипотечный кредит на покупку квартиры в Москве. У меня есть в имущества квартира, но она находится в другом городе. Можно ли заложить ее?
Из текста вопроса ясно, что автору хочется изготовить все одномоментно. Чтобы он забирал только один кредит в Москве, и у этого кредита было бы два предмета залога: тут и в другом городе.
До кризиса такие сделки заключались. Их проводили не только банки, входившие в общероссийский "топ-10" и имеющие потому отделения во многих регионах. Даже больше мелкие кредитные учреждения пытались вылезти на этот рынок - они использовали для этого партнерские отношения с региональными банками, имеющими навык работы в своих городах.
В нынешних тяжелых условиях все эти наработки пошли прахом: банки не верят товарищ другу. Как в крупных делах (дать кредит), так и в мелочах - при проверке платежеспособность заемщика-физлица, оценке стоимости квартиры. "Если такая сделка и произойдет, то только при наличии у банка в регионе собственного филиала, - категоричен Артис Вейпс ("Фонд кредитов"). - И вероятнее всего, что банк окажется все из того же федерального "топ-10". "Каждый эпизод изучается отдельно. И совершить это отчаянно сложно, разрешено сказать, более того нереально, - соглашается Артем Костюшин ("СБС-Ипотека"). - Все свелось к сделкам внутри Москвы, Санкт-Петербурга и областей этих городов".
Теоретически возможен и еще один вариант. Можно поехать в близкий город, заложить там квартиру (кредиты под залог не приобретаемой, а уже существующей недвижимости называются ломбардными), а опосля приехать с этими деньгами в Москву и стремиться заполучить кредит здесь. Однако эта возможность, как уже сказано, скорее теоретическая. Больше хлопот, процентная ставка по ломбардным кредитам, как правило, выше. Но главное даже не это. Все сведения об имеющихся у человека кредитах разом же попадают в специальные организации - Бюро кредитных историй. Московский банк, в тот, что вы обратитесь за ипотекой, немедленно же узнает о вашем кредите на малой родине. Разбираться в том, к чему и отчего вы влезли в долги, по нынешним временам вряд ли будут - скорее всего, от греха подальше, тотчас же откажут.
Как оплачивать проценты за того парня
Хочу достать квартиру. Сейчас она в залоге у банка, собственник выплачивает ипотеку. Всей суммы, необходимой на то, чтобы погасить кредит, у меня нет. Но условия, на которых платит современный собственник (он же заемщик), меня полностью устраивают. Согласится ли банк на то, что я "включусь" в ипотеку вместо нынешнего плательщика?
Сразу скажем, что это практически нереально. "Сделки с переменой лиц в обязательстве теоретически возможны, но, сколь мне известно, в России в то время как не практиковались", - говорит Артем Костюшин ("СБС-Ипотека").
Многократно поминавшийся (и в этой статье, в за пределами ее) кризис оказался достаточно глубоким, чтобы банки перепугались и ужесточили требования по ипотеке. Но при этом недостаточным для того, чтобы неплатежи частных лиц стали массовыми - следовательно, резона ликующе кидаться на каждого, кто готов брать на себя платежи по существующему займу.
"С точки зрения банка, это идеально свежий кредит, - говорит Надежда Волохова ("Усадьба"). - Соответственно, человеку, который захочет взять такую квартиру в ипотеку, придется проходить все полагающиеся при этом процедуры. Будет не только оценка его платежеспособности (что, в общем, нормально), но и исследование истории квартиры как предмета залога и ее оценка. Тот факт, что эта квартирка уже находится в залоге у банка (и банк, соответственно, знает всю ее подноготную), никого не интересует".
Дальше получается еще интереснее. Проверяя квартиру, банк, конечно же, установит, что она находится в залоге. А это - основательный юридический дефект, являющийся основанием для того, чтобы в одобрении отказать. И тот факт, что залог - в нашем же банке, никого не впечатлит. Есть обременение - значит, предмет негодный!
В общем, существует только один технология приобрести ипотечную квартиру. Заемщику придется раздобыть где-то нужную сумму денег, погасить кредит, снять с объекта обременение и позже реализовать его покупателю как свободный. И никак иначе. Во всяком случае, сегодня и в нашей стране.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Как видим, все вышеизложенные ситуации, разрешимы, но чисто теоретически. Кризис немаловажно все усложнил и сократил возможности для маневра. Придется продолжительно хлопотать, и нет гарантии, что ныне плод будет в вашу пользу. Придется набраться терпения и подождать.