Re&Solution: Инвесторы готовы к конструктивным предложениям

Согласно исследованию международной консалтинговой компании в области недвижимости и финансов Re&Solution рынок недвижимости Латвии, Литвы и Эстонии может вызывать интерес у инвесторов, однако одновременно местные участники рынка должны быть готовы к компромиссам и деловому сотрудничеству.

Руководитель Re&Solution Latvia Анджей Негулинер отмечает: «После длительного и захватывающего роста рынок недвижимости в Латвии столкнулся с изменением рыночных тенденций и условий, которое для многих было неожиданным, даже внезапным, в результате чего рынок даже пришел в замешательство. Однако именно теперь – время, когда можно прагматично и взвешенно принимать решения и начинать реализацию новых проектов и заключение сделок. Рынок недвижимости подобно другим рынкам развивается циклично, здесь в зависимости от точки местонахождения действуют свои законы, которые следует учитывать.

На рынке торговых площадей
- сейчас для международных сетей розничной торговли лучшее время для более быстрого внедрения на рынок, к тому же с более низкой арендной платой, нежели раньше, а также с возможностью выбора наилучшего местонахождения и самой низкой арендной платы, что позволяет занять стратегические места;
- владельцы торговых помещений стали более гибкими и предлагают лучшие условия аренды, арендной платы и договоров аренды;
- с учетом экономической ситуации продолжится снижение оборота торговцев;
- успеха добьются те владельцы торговых помещений, которые смогут приспособиться к нынешним требованиям розничных торговцев и изменению покупательских привычек и доходов, таким образом, более успешные торговые места отсеются от менее успешных.

На рынке офисных площадей
- будет завершена реализация проектов, находящихся на завершающей стадии, остальные будут отложены на неопределенный срок;
- арендаторы в целях оптимизации расходов оценивают нынешние арендуемые площади и ищут более привлекательные возможности – цены, условия договоров, меньшие площади;
- на рынке взвешивается возможность предложения периодов без арендной платы в обмен на долгосрочные договоры;
- в результате значительного снижения строительных расходов сейчас самое время развивать новые проекты, чтобы в будущем получить лучшую отдачу инвестиций (по сравнению с проектами, реализованными в последние годы).

Промышленные / складские площади
- строительство и развитие проектов ведется только по заказу и на основании предварительных договоров.

Инвестиции
- все тенденции будут зависеть от экономической ситуации и способности правительства изменить настроения в обществе и в бизнесе;
- недостаточное финансирование;
- увеличится уровень доходности;
- цены на коммерческое имущество по-прежнему выше себестоимости;
- для инвесторов сейчас самое благоприятное время вкладывать средства в коммерческое имущество со стабильным денежным потоком;
- на рынке ожидается появление многих предназначенных для продажи объектов недвижимости;
- иностранные инвесторы скрупулезно оценивают предложение имущества на различных рынках, выбирая наиболее привлекательные варианты».

Руководитель Re&Solution Group Ричардас Чепас отмечает: «Нынешняя рыночная ситуация в странах Балтии демонстрирует обратное положение по сравнению с ситуацией год-два тому назад. Многие игроки рынка стали более отзывчивыми и чаще идут навстречу, извлекая урок из перемен, происходящих на рынке. Одни девелоперы ищут инвесторов и обращаются к партнерам, чтобы получить доступ к дополнительному финансированию для завершения начатых проектов; другие, в свою очередь, предлагают приобретать объекты, чтобы развиваться в будущем. Однако девелоперы должны понимать, что за получение инвестиций ведется конкурентная борьба».

Анализируя латвийский рынок недвижимости с юридической и налоговой точки зрения, партнер международного бюро присяжных адвокатов „Kļaviņš & Slaidiņš LAWIN" Илга Гудреника-Кребс отмечает: «Динамичные перемены на рынке недвижимости наблюдаются не только в рыночных тенденциях, но и в законодательном регулировании, которое прямо или косвенно влияет на развитие недвижимости. Правовое регулирование во всех сферах, касающихся недвижимости, в настоящее время особенно сильно подвержено проверке практикой. Например, собственники или управляющие недвижимостью при данных обстоятельствах сталкиваются с новыми ситуациями, которые требуют немедленных решений, как на практике, так и на уровне нормативного регулирования; правительство, выполняя требования Европейских директив, планирует расширить круг объектов, облагаемых НДС, распространив налог также на предусмотренные под застройку земельные участки; перестраивается рынок аренды (и найма) и арендные отношения; появляются новые инвесторы с доступными финансовыми средствами, которые как раз ожидали падения цен (и/или повышения качества) и т.п. В строительном секторе становятся актуальными не только модели решений и развития отношений между договорными и вовлеченными сторонами, но и вопросы о сроках и возобновлении разрешений на строительство, т.е. факторы, вызванные «замораживанием» строительства, которые могут быть актуальными для потенциальных инвесторов, приобретающих такие замороженные проекты. Аукционы (как добровольные, так и принудительные, в том числе в процессе неплатежеспособности), их оспаривание, юридические последствия, права участников аукциона и подобные вопросы также является юридическими инструментами, с помощью которых можно повлиять на тенденции рынка недвижимости.

На основании данных тенденций можно заключить, что в нескольких законодательных сферах требуется серьезная ревизия, например, нейтрализуя бюрократическое бремя в областях, связанных с развитием проектов и строительством, реализацией ипотек, взысканием долгов, хозяйственным обслуживанием, для того чтобы участники рынка недвижимости знали «правила игры», а не придумывали бы их сами в процессе».

Обзор Baltic Property Market Report Q1 2009, подготовленный компаниями Re&Solution и Kļaviņš & Slaidiņš LAWIN, дает прекрасную возможность ознакомиться с актуальной ситуацией на рынке недвижимости стран Балтии, а также с важными юридическими и налоговыми аспектами недвижимости Латвии, Литвы и Эстонии.