Управление объектами коммерческой недвижимости

Объектами коммерческой недвижимости должны управлять профессионалы. Согласных с этим утверждением в России становится всё больше, подтверждением чему служит активный рост этого сегмента рынка. Управляющие компании предлагают бизнесменам всё новые и новые виду услуг, не забывая при этом и о расширении своего бизнеса в регионах. Услуги управляющих компаний всё больше пересекаются с сервисами, предлагаемыми консалтинговыми компаниями, однако последние пока что не проявляют серьезной обеспокоенности, очевидно, полагая, что места на развивающемся рынке хватит на всех, а возможно, пока просто не считают управленцев достойными конкурентами и относятся к ним несколько свысока.

Сегодня, российский рынок объектов коммерческой недвижимости далёк от фазы насыщения. Показатель вакантных площадей в зависимости от сегмента рынка колеблется от 3 до 5 процентов, а постоянно растущий спрос требует введения всё новых и новых объектов. Учитывая все факторы, можно предположить, что такая ситуация продлиться ещё минимум 3-5 лет. Давать конкретные прогнозы, что будет потом довольно сложно, однако, можно говорить с уверенностью, что конкуренция усилиться. Сейчас же, не рынке недвижимости появляется всё больше и больше новых игроков, приходящих из самых разных секторов бизнеса, но прогнозировать кто и сколько сможет продержаться на высококонкурентном рынке весьма затруднительно.

Вместе с тем, можно с уверенностью говорить о том, что модель бизнеса, предложенная управляющими компаниями и развитие этих структур в рамках наметившейся тенденции, позволит таким фирмам не просто уверенно закрепиться на рынке, а и создать существенную конкуренцию консалтинговым компаниям и брокерам.

Как это было

Как известно, ничего не возникает ниоткуда и не переходит в никуда. Также обстоит дело и с управляющими компаниями. Они не возникли на пустом месте. Можно обозначить несколько типовых схем приходя таких компаний в этот бизнес. Первыми управляющими компаниями, в том понимании, которое принято сегодня, стали клининговые и эксплуатационные компании, чья деятельность основывалась на принципах Facility management. Часть из таких компаний были созданы, как структурные подразделения девелоперских компаний, занимавшихся эксплуатацией построенных объектов или были подразделениями зарубежных девелоперских компаний, ведущих свою деятельность в России. Часть брокерских и консалтинговых компаний также не осталась в стороне от наметившейся тенденции, организовав собственные управленческие подразделения. Несмотря на то, что большинство управляющих компаний в нашей стране начинали свою деятельность с Facility, существуют и другие схемы деятельности таких компаний. Впрочем, подобная классификация весьма условна и основана, в первую очередь, на степени участия УК в процессе управления объектом. Как известно, Facility management – это предоставление комплекса услуг владельцу объекта недвижимости по поддержанию здания в хорошем техническом состоянии. Сюда относятся уборка помещений, техобслуживание, организация системы безопасности, питания сотрудников, транспортное обеспечение и.т.д.

Другой подход, получающий всё большее распространение в наши дни получил название

property management и представляет собой комплекс дополнительных услуг, предоставляемых владельцу здания. Среди прочих, к таким услугам относятся

обслуживание договоров аренды, работа с арендаторами и прочие.

Следующий этап эволюции схем управления объектами коммерческой недвижимости - аsset management – т.е. полное управление всеми активами собственника. В этом случае собственник наделяет управляющую компанию всеми полномочиями для организации работы объекта, а та, в свою очередь, несёт определённую ответственность за результаты управления. Если говорить более конкретно, то в эту схему работы входят: финансовый менеджмент (коммерческое управление финансовыми потоками и рисками), маркетинг, право на перепрофилирование объекта и.т.д. Такой вариант управления наиболее выгоден и самим УК, которые все чаще переходят на эту схему работы со схему Facility, которая менее интересна с финансовой точки зрения.

УК сегодня

Услуги по управлению объектами коммерческой недвижимости уже весьма популярны у российских девелоперов, большая часть которых согласна с необходимостью привлечения профессиональных управляющих компаний не просто для работы по управлению объектами, а и для проектирования и разработки концепции. Совместная с управляющей компанией разработка проекта заметно сокращает расходы на последующую эксплуатацию объекта и исключает ошибки, которые могут возникнуть на этапе проектирования здания. Главные козыри управляющих компаний – знание всех технических нюансов, достаточно большой опыт практического управления построенными объектами, имеют не меньшее значение, чем проверенные и отработанные схемы сбора и обработки информации у консалтинговых компаний. Определяющим фактором успеха при запуске новых проектов, можно считать опыт управляющих компаний. Каждый новый сложный объект, реализуемый УК – это прежде всего новый ценнейший опыт.

Да, опыта достаточно и у консалтинговых компаний, однако, если говорить о кадрах, которые, как известно, решают всё, то здесь становится очевидным, что любая компания хороша настолько, насколько профессиональны и компетентны работающие в ней сотрудники. Всем известно, что профессионалы постоянно мигрируют от одной компании к другой, подыскивая лучшие условия труда. В тоже время, можно смело утверждать, что ведущие управляющие компании, ведущие крупные проекты уже вполне способны составить конкуренцию в этом вопросе брокерским и консалтинговым структурам.

Своя рубашка ближе к телу

Таким образом можно сделать вывод, что если персонал довольно мобилен, то организовать консалтинговую или брокерскую структуру в рамках девелоперской или управляющей компании, можно просто сманив сотрудников с насиженных мест. Сюда же можно отнести и такой немаловажный аспект, как то мотивацию. Сторонняя консалтинговая компания, предоставляющая определённые услуги, фактически никоим образом не заинтересована в конечном успехе своего проекта. Для неё главное – выполнить в срок поставленную задачу, а ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение лежит преимущественно в репутационной плоскости, что в достаточной степени важно для ведущих игроков, но не столь актуально для средних или региональных участников рынка. В свою очередь, управляющая компания, работающая с объектам по схеме Property management, будет не меньше собственника заинтересована в успешности проекта, в полной загруженности помещений, в высокой, но рыночной цене аренды, т.к. от этого зависит операционный доход с квадратного метра площади, а следовательно и прибыль самой УК и.т.д. Для большей части бизнесменов работать с УК удобнее в том случае, если она будет и консультировать, и в последствии управлять объектом. В этом случае управляющая компания будет досконально знать проект, его особенности и в тоже время отвечать за успешность своих рекомендаций.

В этом случае, пользоваться услугами консалтинговых компаний целесообразно для получения информации, которой не располагает управляющая компания или для перепроверки работы УК. В этом нет ничего зазорного, практика привлечения нескольких консультантов на один объект – вполне логична. При этом ни один из консультантов не принимает никаких конкретных решений и не несёт ответственности за их выполнение. Консультанты просто высказывают те или иные предложения, а собственник сам принимает решение к какому совету прислушаться и, следовательно, сам несёт ответственность. Впрочем, если УК работает по схеме Property management, во всех сделках и переговорах с арендаторами она выступает от имени собственника и отвечает не только за отдельно взятый процесс, но и за весь объём услуг и, что не менее важно, а итоговый (годовой) результат работы объекта. В случае необходимости привлечения стороннего консультанта это следует делать опять-таки под ответственность УК и с её помощью.

Поиск арендаторов

Именно по этому вполне логичным выглядит участие управляющих компаний и в другом процессе – в брокеридже, т.е. в сдаче помещений, находящихся на управляемом объекте в аренду. В тоже время, сказать какой именно должна быть степень этого участия, довольно сложно и среди специалистов существуют различные мнения. Часть экспертов придерживается мнения, что участие управляющей компании в брокеридже должно заканчиваться на стадии согласования условий договоров аренды. Другая часть специалистов уверена в том, что такая несложная процедура, как брокеридж может выполняться полностью самой управленческой компанией. Да, специализированные брокерские фирмы имеют больше опыта в этой деятельности, но это совсем не означает, что грамотно работающая УК не сможет заниматься сдачей помещений в аренду. Справедливости ради стоит отметить, что такая деятельность потребует от УК налаженных контактов среди потенциальных арендаторов торговых площадей. Таким образом, всё упирается в вопрос налаженности связей управленцев и потенциальных клиентов и если наличие таких контактов с отечественными компаниями не подвергается сомнению, то примеров привода управляющей компанией на российский рынок крупного западного игрока, пока не отмечено. Условно говоря, если речь идёт о небольшом объекте, а его владельцу абсолютно всё-равно, кто будет работать на нём, то управляющая компания сама без проблем справится с подбором пула арендаторов и наоборот, если речь идёт о крупном торговом центре, то для разработки грамотной концепции, привода якорных арендаторов, создания долгосрочной стратегии роста прибыли от эксплуатации объекта и работы с международными компаниями, лучше привлекать компанию, специализирующуюся на услугах брокериджа.

Подводя итог, можно сказать, что слабым местом управляющих компаний и, напротив, преимуществом известных консалтеров, является отсутствие/наличие контактов с крупными международными арендаторами. Впрочем, с развитием российских управляющих компаний, положение вполне может измениться.

Выгоды кооперации

Впрочем, для успеха любого крупного проекта, по нашему мнению, следует всё-таки прибегать к различным вариантам кооперации. Мировой опыт свидетельствует о том, что довольно большой кусок работы управляющие компании отдают сторонним структурам. К таковым, относятся клининг, консалтинг, брокеридж и.т.д. Поэтому оптимальной, может стать схема, когда управляющая компания специализируется на чём-то одном, а остальные процессы, переданные на аутсорсинг, находятся под пристальным контролем её специалистов.

Часть консалтинговых компаний и вовсе считает УК своими партнёрами, а не конкурентами, поскольку, по их мнению, управленцы должны делать свою работу, организовывая тендеры по подбору консультанта, выбирая лучшего, а затем контролируя его те, в свою очередь, должны качественно выполнить полученное задание. Впрочем, большинство управляющих компаний, вероятно, не согласиться с таким утверждением, свидетельством тому можно считать создание собственных брокерских и консалтинговых подразделений и постоянно звучащие заявления о расширении спектра предоставляемых услуг. Таким образом, можно сделать вывод, что со временем конкуренция между управляющими и консалтинговыми компаниями неизбежна. К преимуществам УК можно отнести знание технических тонкостей и наличие большого опыта практической работы в нашей стране. В тоже время, говорить о сформировавшемся рынке в нашей стране ещё слишком рано. Темпы роста пока ещё слишком высоки, а спектр предоставляемых услуг очень разнообразен и можно смело говорить о том, что в ближайшие годы места на нём хватит на всех.