Залог имущества третьих лиц при ипотеке

Как известно, банк при выдаче ипотечного кредита требует с заемщика предоставления ликвидного залога, реализация которого в случае дефолта заемщика сможет покрыть непогашенный долг. Оптимально, когда залогом является уже принадлежащее заемщику жилье. Дело в том, что к заемщику, предоставившему залог в виде квартиры, которая находится в его собственности, банк предъявляет менее жесткие требования при андеррайтинге, чем к заемщику, который отдает в залог покупаемую по ипотеке квартиру. Кроме того, такой залог делает условия кредитования значительно выгоднее. Однако если у заемщика нет в собственности квартиры, которую он может предоставить банку в качестве залога, он может прибегнуть к так называемому залогу третьих лиц. Что такое залог третьих лиц и чем он может помочь при ипотечном кредитовании, рассказывают специалисты ипотечного отдела ГК «МИЦ».

Залог третьих лиц – это предоставление в качестве залога по ипотеке квартиры, которая находится в собственности другого лица. Безусловно, осуществляться данная схема должна только с согласия собственника жилья. «Таким образом, залогодателем по ипотеке может выступать не только заемщик, но и третье лицо, например, кто-то из родственников или друзей», - сообщает руководитель ипотечного отдела ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

После того, как банк составит договор о залоге, а залогодатель его подпишет, он не сможет свободно распоряжаться объектом недвижимости, ведь на жилье будут наложены определенные ограничения. Так, залогодатель не сможет передать право собственности на данный объект другим лицам. Что касается аренды и многих других операций с заложенным жильем, каждую из них собственник должен согласовывать с кредитором. К слову, это касается и проведения перепланировок. Если банк посчитает, что планируемая перепланировка снизит ликвидность объекта недвижимости, то владелец заложенной квартиры не получит согласия на ее проведение.

Нельзя забывать о том, что в случае, если заемщик прекращает выплаты по кредиту, банк продает заложенную квартиру. Из полученных средств кредитная организация изымает часть на покрытие своих убытков и погашение долга, а оставшиеся денежные средства отдает бывшему собственнику.

Таким образом, у третьего лица, предоставившего свою квартиру в качестве залога по чужой ипотеке, имеется множество рисков. Именно поэтому выступать залогодателями по чужой ипотеке соглашаются, как правило, только близкие родственники или друзья заемщика.

Однако еще не каждый банк согласится принять в качестве залога по ипотеке чужую квартиру. Так, ряд банков примет квартиру, находящуюся в собственности только самых близких родственников (родителей, детей, супругов). Поэтому если залогодателем по вашей ипотеке согласен стать, например, ваш друг или дальний родственник, вам придется искать такой банк, который согласится принять залог от него.

«В любом случае самостоятельными поисками лучше не заниматься, а обратиться к ипотечному брокеру. Во-первых, брокер знаком с подавляющим большинством ипотечных программ. А во-вторых, у него имеются налаженные связи с банками, что упрощает прохождение процедуры андеррайтинга и вообще увеличивает шансы клиента на получение кредита».