Как вернуть квартиру, проданную недееспособным гражданином?

Человек считается дееспособным, пока не доказано обратное. В сделках с недвижимостью понятие дееспособности играет особую роль, которую сложно переоценить. Так, сделка, один из участников которой был признан недееспособным, объявляется недействительной. О том, как проходит данная процедура, рассказывают специалисты юридического департамента ГК «МИЦ».

Случаи, когда сделка купли-продажи жилья признается недействительной по причине недееспособности одной из ее сторон, не являются редкостью. К примеру, недееспособный собственник продал свою недвижимость, о чем через некоторое время узнали его родственники. В таком случае они должны подать в суд иск с требованием признать сделку недействительной ввиду недееспособности продавца. Если недееспособность собственника была документально подтверждена, то сделку признают ничтожной, т.е. недействительной не по решению суда, а в силу закона. После признания сделки таковой стороны должны будут вернуть все, полученное ими в результате ее заключения. Таким образом, отчужденный объект недвижимости опять вернется к продавцу.

Сделка может быть оспорена в том случае, если продавец был недееспособен именно на момент ее заключения. Это значит, что еще предстоит доказать, что человек был недееспособен. В таком случае временная недееспособность определяется по следующим критериям: показания свидетелей, медицинские документы, составленные в период, близкий к дате сделки. «Однако безоговорочным доказательством недееспособности является заключение судебно-медицинской и иной экспертиз», – говорят юристы ГК «МИЦ».

Если человек в судебном порядке был признан недееспособным, над ним устанавливается опека. Это значит, что отныне опекун несет ответственность за все предпринимаемые действия и решения недееспособного лица – в том числе, и ответственность по совершению сделок по распоряжению жильем. Как правило, опекуном становится один из близких родственников подопечного.

По словам руководителя юридического департамента ГК «МИЦ» Дарьи Погорельской, бывают случаи, когда опочивший родственник совершил сделку с недвижимостью, являясь на тот момент недееспособным. Даже в таком случае у заинтересованных лиц есть шанс, что сделку признают недействительной. Они должны добиться проведения посмертной экспертизы, результаты которой повлияют на принятие окончательного решения.
К слову, покупатель недвижимости, чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной ввиду недееспособности продавца, должен требовать от последнего предоставления справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтвердили бы его полную дееспособность.