Мир квартир: Рынок вторичного жилья в РФ: новогоднего ралли не предвидится

Ноябрь не принес перемен на рынок вторичного жилья в российских городах. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» (www.mirkvartir.ru), средняя стоимость квадратного метра в целом по исследованным городам не изменилась, а средняя цена квартиры выросла на 0,3%.

К зиме цены замерзли
За последний осенний месяц в половине городов из исследованных сорока квадратный метр дорожал, в 18 - дешевел, а в двух – остался без изменений. Таким образом, говорить о какой-то однозначной тенденции роста или падения цен не приходится.
При этом разброс в динамике оказался ниже октябрьских значений: если в октябре максимальный рост цены квадратного метра составил 2%, а наибольшее падение – 4%, то в ноябре эти параметры оказались равными +1% и -3,2% соответственно.
Изменение средней стоимости квартиры также оказалось незначительным. Лишь в 6 городах из 40 рост или снижение «перевалили» за двухпроцентную отметку.
«Можно констатировать, что осеннего скачка цен в России не произошло, а к зиме ситуация окончательно стабилизировались», - сообщил директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. Учитывая грядущее празднично-каникулярное время, которое по большому счету продлится до начала февраля, каких-либо серьезных изменений можно ожидать не раньше марта.

Сэкономить больше, чем доплатить
В ноябре прослеживалась интересная, но приятная для покупателей, динамика средней цены квартиры. В городах, где цены снижались, экономия оказалась достаточно ощутимой – до 300 000 руб., а в тех регионах, где средняя квартира дорожала, по сравнению с октябрем пришлось бы добавить максимум 120 000 руб.
Лидерами падения стал Хабаровск (-6,6%), Санкт-Петербург (-4,8%). Таким образом, в ноябре покупателям недвижимости в г. Хабаровске удалось сэкономить почти 300 000 руб.: на приобретение среднестатистической квартиры им потребовалось 4 120 181 руб. вместо октябрьских 4 411 576 руб. Аналогичная ситуация сложилась в северной столице. Средняя стоимость объекта здесь снизилась не так серьезно в процентном соотношении, но с учетом более высокой стоимости «квадрата» экономия на квартире целиком составила те же 300 000 руб. При этом средняя цена квартиры опустилась чуть ниже психологической отметки в 6 млн руб.
При этом средняя стоимость квадратного метра в этих городах упала незначительно: на -0,5% в Хабаровске, -1,6% в Санкт-Петербурге. Таким образом, можно сделать вывод, что на рынках этих городов стала существенно больше доля дешевых квартир. И именно за счет этого и произошел такой «скачок вниз». А вот в Тюмени жилье подешевело, что называется, по всем параметрам: снижение средней стоимости квартиры составило -3,7% и определялось снижением цены квадратного метра(-3,2%).
Наибольшее подорожание средней стоимости квартир наблюдалось в Кирове (6,1%), Красноярске (5%) и Туле (1,8%), и в денежном эквиваленте оказалось не так ощутимо. В Кирове покупателям пришлось доплатить по сравнению с октябрем около 105 000 руб (а всего цена квартиры составила 1 825 219 руб), а в Красноярске – 120 000 руб. (здесь на приобретение среднестатистического жилья покупателю потребовалось 2 529 756 руб.). В свою очередь, средняя стоимость квадратного метра в этих городах выросла незначительно – на 1% в Кирове и 0,9% в Красноярске.
В Туле цена квадратного метра по сравнению с октябрем снизилась на 2,6% и составила 41 457,07 руб., при этом средняя цена квартиры увеличилась на 1,8%. Поэтому в ноябре для покупки квартиры в этом городе потребовалось 2 360 050 руб. – почти на 42000 руб больше, чем в предыдущем месяце. «Формально подобная динамика показателей стоимости метра и всего объекта говорит о том, что изменилось соотношение дорогих и дешевых предложений в сторону дорогих. – говорит Виктор Щеблецов. – Однако, учитывая тенденции предыдущих месяцев, можно предположить, что речь идет о вымывании недорогих малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир.»

«Трешки» дешевеют, «однушки» дорожают
Помимо названной тенденции, последние несколько месяцев эксперты рынка отмечают разнонаправленную ценовую динамику в категории однокомнатных и многокомнатных квартир. Ноябрь в большинстве городов не принес никаких изменений в этом плане.
Как и в октябре, в прошлом месяце в 68% городов трехкомнатные квартиры дешевели. При этом недвижимость данного сегмента в Ульяновске, Брянске и Екатеринбурге подешевела на 4,5%, а в Ростове-на-Дону и Казани – на 4,3%. Тем не менее, в 32% регионов «трешки» дорожали.
В самом недорогом и востребованном сегменте однокомнатных квартир в ноябре продолжилось подорожание: в 60% исследуемых городов по данным портала «МИР КВАРТИР» отмечено увеличение цены на эту недвижимость. В Краснодаре, Ульяновске и Ярославле стоимость «однушек» выросла в среднем почти на 2,5%, в остальных городах рост составил чуть менее 1%. «Однушки» в остальных 40% исследуемых городов дешевели в среднем также на 0,9%.
Самые дорогие «однушки», конечно же, в Москве: средняя стоимость однокомнатной квартиры в ноябре составила почти 6 млн. руб. Практически во всех остальных регионах цена подобной недвижимости отличается в разы. Даже в городах-милионниках, таких как Омск, Казань, Новосибирск для покупки однокомнатной квартиры вполне достаточно 2 млн руб.

«Градусник рынка» не дает четких показаний.
Конечно, наиболее интересна ситуация в сегменте самых дешевых однокомнатных квартир (до 32 кв м общей площадью). это наиболее востребованное и ликвидное жилье, которое нередко называют «градусником рынка». Именно в этом сегменте в первую очередь проявляется смена тех или иных тенденций.
Впрочем, на сегодняшний день на российском рынке недвижимости ситуация в целом стабильная, и любая динамика носит, в основном, локальных характер.
Подтверждение тому служит тот факт, что до конца осени в российских регионах наблюдалась разнонаправленная динамика и серьезный разброс цен как раз в самом дешевом сегменте.
Цена недорогих «однушек» снизилась в среднем на 1,9%, при этом в Смоленске – на 5,1%. Таким образом, на самую недорогую квартиру в этом городе покупателю потребовалось почти на 55 000 руб меньше, чем в октябре – 1 031 414 руб. На 3,1%, т.е. на 156 567 руб., подешевела подобная недвижимость и в столице: самая дешевая «однушка» в Москве обойдется в среднем в 4 847 241 руб.
Что касается подорожания такой недвижимости, то наиболее серьезный рост цен наблюдался в Тюмени (4,6%), Хабаровске (3,8%) и Омске (2,4%). «Однушки» в этих городах можно было купить 1348758 руб., 2100000 руб. и 965837 руб. соответственно.
Отдельного внимания заслуживает ситуация в Хабаровске: этот город стал лидером падения средней стоимости квартиры – 6,6%, однако при этом цена самой дешевой «однушки» увеличилась на 3,8%. Вполне возможно, что подобное подорожание самых маленьких и дешевых квартир в этом регионе обусловлено потоком мигрантов из Китая, готовых на первых порах покупать самое дешевое и непрезентабельное жилье.