УК Clever Estate: Для строительства парковок на первых этажах жилых домов придется пожертвовать не только первым, но и вторым этажом

В случае реализации инициативы мэра Москвы Сергея Собянина о строительстве парковок на первых этажах жилых домов, стоит обратить внимание на ряд серьезных нюансов, которые, в конечном счете, могут свести на нет эту инициативу. Если теоретическая возможность такого проекта подтверждается специалистами при возведении новостроек, то для большинства объектов нынешнего жилого фонда г.Москвы, в силу специфики архитектуры домов, строительство парковок на первых этажах невозможно.
«Хотя бы потому, - говорит Сергей Креков, Генеральный директор Управляющей компании Clever Estate, - что в жилых домах нужно будет полностью перестраивать систему шумоизоляции, пожарной безопасности, энергоподачи, разрабатывать систему отведения выхлопных газов. Кроме того, и это самая важная проблема – как правильно организовать въезд в такой гараж? Ведь необходимо не только позаботиться о въезде машин, но и о въезде эвакуатора на территорию гаража. А это означает, что высота потолков на первом этаже должна быть в два раза выше, чем в квартирах жилого дома. За счет чего выводить такой потолок? Только за счет квартир на верхних этажах. А как показывают расчеты – продолжает Сергей Креков, - чтобы поднять потолок и сделать такой гараж по всем правилам технической безопасности и с нормальной изоляцией, потребуется пожертвовать не только первым, но и вторым жилым этажом».
Проектирование же паркинга на первых этажах в новостройках, по словам специалистов УК Clever Estate, имеет право на существование. Построить и оборудовать его будет гораздо дешевле, чем строительство подземного паркинга. Но в обслуживании он, скорее всего, будет дороже.
При его проектировании необходимо будет учесть массу технических требований, несоблюдение которых впоследствии скажется на удорожании эксплуатации. Это, прежде всего, риск аварийных ситуаций. Например, пожар в паркинге на первом этаже гораздо опаснее, чем в подземном гараже. Подземные парковки, как правило, не имеют прямого сообщения с домом; их разделяет монолитная плита и разные выходы. Пожар на паркинге первого этажа несет непосредственную угрозу для дома и его жильцов, так как вероятнее всего, такие объекты будут проектироваться с общей лифтовой системой, что сильно усложнит эвакуацию.
«С точки зрения пожарной безопасности, - говорит Сергей Креков, - к такому проекту должны быть предъявлены очень высокие требования. Также важен вопрос кондиционирования. Эта проблема знакома и объектам, в которых расположены подземные паркинги. Если плохо продумана система вентиляции, к примеру, в торговых центрах, то выхлопные газы попадают в общую систему и расходятся по этажам, причиняя неудобства посетителям и персоналу. Важно продумать парковки на первых этажах так, чтобы выхлопные газы не просто выводились на улицу, иначе они будут подниматься к окнам квартир верхних этажей. Необходимо, чтобы воздушные коридоры не имели соединения с общедомовой системой кондиционирования и выходили на крышу объекта».
Серьезной проблемой и станет шумоизоляция. Этот аспект касается не только внутренних помещений парковки, но и внешнего контура, въезда. Большим неудобством для жильцов будет шум автоматических ворот, газующие на въезде и выезде автомобили, и, по словам специалистов Clever Estate, как показывает практика, бороться с этой проблемой будет не город, а сами жильцы, путем установки звуконепроницаемых стеклопакетов. «Проектировочное решение на этот случай есть, - говорит Сергей Креков, - к примеру, въезд в паркинг можно сделать не под окнами жилых квартир, а в глухой торцевой стене или вынести его с помощью небольшого тоннеля на некоторое отдаление от дома, но это удорожит проект, и вряд ли город и застройщики пойдут на это».
Важно обратить внимание на разницу температурных режимов и вопросы энергопотребления. Подземные паркинги почти не требуют отопления или освещения. Для них, как правило, используется минимальное освещение, которое в ночное время переходит в энергосберегающий режим. Кроме того, им достаточна постоянная минимальная плюсовая температура, комфортная для автомобилей. В силу подземного расположения, их не надо охлаждать летом. Паркинг же на первом этаже, по словам специалистов УК Clever Estate, придется сильно прогревать зимой и сильно охлаждать летом, что будет затратно с точки зрения эксплуатации. Температурные режимы, допустимые для паркинга, сильно отличаются от режимов жилых помещений. Разница температур может приводить к переохлаждению плиты нижнего этажа, а также из-за перепадов температурных режимов – к возникновению конденсата, и как следствие, к разрушению стен дома.
«Возможно, - говорит Сергей Креков, - при подготовке генплана застройки территорий, стоило бы отказаться от проектирования сложных в эксплуатации подземных парковок и подождать с проектированием парковок на первых этажах. Более разумным решением было бы предусматривать место для строительства наземных гаражных комплексов, включающих в себя гаражные места для жильцов домов на данной территории. Такие гаражные комплексы будут находиться в шаговой доступности, решат проблему шумоизоляции и другие, возникающие на паркингах других типов. Строительство гаражных комплексов можно включить в социальные обязательства застройщиков, зафиксировав это положение в градостроительной политике и дав застройщикам различные бонусы».