Виды обременений на квартиру

Согласно данным экспертов по недвижимости, самыми распространенными обременениями на сегодняшний день являются залог (как правило, ипотечный), арест имущества и рента с пожизненным содержанием. Несколько в стороне стоят аренда и ограничения на распоряжение имуществом, налагаемые органами опеки и попечительства. Подробнее о каждом виде обременения рассказывают специалисты компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).

Сегодня наиболее распространенным обременением на жилье является ипотека. Как известно, квартира, покупаемая с привлечением ипотеки, предоставляется банку в качестве ипотечного залога, поэтому заемщик не может свободно распоряжаться ею без согласования своих планов с кредитором. Если заемщик оказался в ситуации, когда он больше не может производить выплаты по кредиту, ипотечная квартира, как правило, продается.

Однако ипотека – не единственный вид обременения, под которым может находиться объект недвижимости. Так, некоторые собственники с целью минимизации риска потери жилья оформляют квартиру в залог доверенному лицу, которым, как правило, становится один из родителей. Если на квартире лежит такое обременение, то, как и в случае с ипотекой, ее можно продать только с согласия залогодержателя, которым в данном случае является не кредитно-финансовая организация, а физическое лицо.

«Также квартира попадает под обременение, если ее владелец заключил договор пожизненной ренты», - сообщает Инна Игнаткина, руководитель отделения компании МИЦ-Недвижимость (ГК «МИЦ»). Данный договор может быть двух видов: во-первых, договор ренты и пожизненного содержания с иждивением; во-вторых, договор купли-продажи квартиры с обязательным условием пожизненного проживания продавца. Суть ренты заключается в том, что человек, взявший на себя обязательства по уходу за пожилым собственником, после смерти последнего получает в собственность данное имущество. До того момента, пока обременение не будет снято (т.е. пока не наступит смерть собственника), рентоплательщик не имеет права свободно распоряжаться объектом недвижимости.

Казалось бы, договор ренты – выгодное решение для гражданина, желающего в конечном итоге получить собственное жилье. «Тем не менее, у ренты есть немало подводных камней, - предупреждает Инна Игнаткина. – Так, неожиданное появление наследников может нарушить все планы рентоплательщиков, поэтому необходимо убедиться, что на имущество собственника претендентов не имеется. А кроме того, нет гарантий, что собственник не расторгнет договор». Нередки случаи, когда собственник после какого-либо (пусть даже самого незначительного конфликта) обращается в суд с требованием расторжения договора ренты. Как правило, суд в таких случаях становится на сторону пожилого собственника и удовлетворяет его требования.

Наиболее тяжелым обременением на распоряжение недвижимостью, по словам Инны Игнаткиной, является арест. Его может наложить на квартиру как суд, так и судебный пристав при исполнении судебного акта. Одна из наиболее распространенных причин, по которым принимается решение о наложении ареста на квартиру, - это долги собственника. Так, займодатель, которому заемщик не возвращает взятую в долг крупную сумму денег, может обратиться в суд с иском о наложении ареста на недвижимость заемщика.

Кроме ипотеки, ренты и ареста объекта недвижимости, существуют и другие виды обременения. Например, одним из них можно считать аренду, ведь арендатор, заключивший договор аренды жилья, по условиям данного договора имеет право на проживание в съемной квартире до окончания срока действия договора.

Следует также помнить, что в случае если среди собственников есть недееспособные граждане или несовершеннолетние дети, чьи интересы могут пострадать при отчуждении недвижимого имущества, то на проведение сделок с жильем могут наложить ограничения органы опеки и попечительства.

Как же узнать, что квартира находится под обременением? «Факт обременения объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, а значит, сведения об этом хранятся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), - сообщает Инна Игнаткина. – Одним из документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи, как раз и является выписка из ЕГРП».