Legenda: функционал важнее метража.

В декабре 2016 г. Legenda Intelligent Development сдала в эксплуатацию второй жилой комплекс, построенный по smart–концепции, которая стала ноу–хау застройщика. В интервью «Деловому Петербургу» генеральный директор и основатель компании Василий Селиванов рассказал о том, какие образцы использовались для создания smart–квартир, за счет чего квартиры меньшего метража могут быть более функциональными, и сколько типов планировок может быть в одном доме.
— Российские покупатели привыкли думать категориями одно–двух–трехкомнатных квартир. Почему вы решили разрушить этот порядок и считать количество спален, а не комнат?
— Несмотря на то что в Петербурге строится очень много жилья — а я думаю, что первичный рынок городской агломерации больше, чем всей Европы в целом, — развитие рынка с точки зрения планировочных решений шло только путем изменения метражей. Да, появились студии, как промежуточный вариант между комнатой в коммуналке и однокомнатной квартирой. Но все остальное — это всем известные советские типы планировок: двушки, трешки, расчески, распашонки… Типов планировок, как ни крути, мы насчитаем восемь, в лучшем случае десять. А типов клиентов на самом деле больше, просто никто не задумывался о том, чтобы удовлетворить реальные потребности отдельно взятой семьи. Одинокий молодой человек, молодая семья из двух человек, молодая семья, семья с двумя детьми — это все разные типы домохозяйств, у которых требования к площади, к обязательным элементам, к функционалу — разные.
— Кроме того, у них разные доходы.
— Мы учли бюджетные ограничения, переведя их в метры. Безусловно, в 25 м2 семье из трех, а тем более четырех–пяти человек функционально не разместиться. Это невозможно. А вот уже начиная с 47 м2, как оказалось, семье из трех человек можно очень хорошо и удобно жить, а это в общем относительно небольшой метраж.
— Затем мы поставили перед проектировщиками такую задачу: описав подробно особенности каждого домохозяйства, мы попросили их определить минимальное количество метров, на которых будет комфортно жить каждому конкретному типу семьи. Причем, когда мы просили рисовать эти планировки, мы сняли какие–либо нормативные ограничения. Мы сказали: нарисуйте просто планировку, которая удовлетворит специфику этого домохозяйства, его потребности. Не надо думать о СанПиНах, об инсоляции, о том, как стоит корпус, куда он смотрит, не ориентируйтесь на нормы и правила. Просто нарисуйте планировку, висящую в воздухе. Для архитекторов это был сдвиг сознания: как это — без норм и правил, что это за работа на мусорное ведро. Но это–то и дало главный прорыв.
— Использовали ли вы зарубежный опыт для создания планировок?
— Параллельно, пока работали планировщики, мы отсматривали на сайтах девелоперских компаний и на огромных агрегаторах вторичного рынка недвижимости планировки квартир в самых разных городах, но в основном, конечно, в густонаселенных мегаполисах. И здесь была очень интересная карта: Северная и Южная Америка, Европа, Япония.Чтобы проектировщикам было проще и удобно, мы собрали огромный объем различных примеров. Мы буквально распечатывали, обводили узлы и решения, которые нам нравились и которые нам казались эффективными. В результате собрался «портфель» решений. И затем мы уже вместе с архитекторами стали переводить их из красивых и абстрактных чертежей в планировки, реализуемые с учетом действующих норм и правил.
— И сильно вам помешали нормы и правила?
— Сильно. В их жерновах погибло примерно от трети до половины планировочных решений. Где–то это было связано с серьезными ограничениями по инсоляции, по глубине и пропорциям квартир, где–то — с конкретными санитарными нормами. Дело в том, что у нас в СанПиНе много необъяснимых пунктов, целесообразность которых не могут объяснить даже нынешние санитарные врачи. Но их при этом никто не убирает, и они многие вещи в проектах режут под корень.Например, при проектировании до сих пор используются понятия «общая» и «жилая площадь». Но какой смысл вкладывается в понятие «жилая площадь», объяснить никто не может. Потому что, например, гостиная, совмещенная с кухней, считается нежилой площадью, хотя что может быть более жилой?
— Опять же, если кухня, то под ней может быть только кухня, а жилого помещения быть не может. С учетом современного проектирования, когда в доме нет мусоропроводов, когда стоят системы вентиляции, это очень странно.Возможно, это придумано для того, чтобы тараканы по вертикальным стоякам не забегали в кровать. Все это превентивные вещи из советской эпохи. Пожарные нормы очень серьезные, они очень ограничивают планирование пространства — даже общественного — жилых комплексов. К слову, проектировщики эти нормы искусно, филигранно обходят с помощью пожарных консультантов. Но на все это тратятся время и деньги. Поэтому новые технические регламенты, на наш взгляд, должны разрабатываться с учетом взвешенности и достаточности мероприятий. Да, есть нормы фундаментальные, важные, и их никто не оспаривает. Но многие — излишни.
— Что вы делали с планировками, которые прошли огонь и воду?
— Из них создана матрица планировок — основа smart–идеологии компании Legenda. Для каждого типа домохозяйств определен набор подходящих планировочных решений разного метража в зависимости от бюджета семьи.Вообще показатель площади сильно переоценен, ведь в стандартных планировках всегда есть метры, которые никак не используются. Например, в двухспальневой квартире у нас есть спальни площадью 8,8 м2. И люди удивляются, как в такой спальне можно находиться. Но мы говорим, что площадь в геометрии — это произведение длин сторон. Можно сделать комнату размером 1 х 8,8 м, и в такой комнате жить будет невозможно.
— В квадратной геометрии площадь всегда эффективнее, но для идеального КПД спальни мы отталкивались не от метража, а от детального расчета расстояний, проходов, проемов.В результате этих расчетов и появились размеры комнаты. Задача изначально стояла именно в том, чтобы разместить максимальный функционал на минимальном метраже. А для тех, кто готов доплатить за большую площадь спальни, у нас есть целая размерная линейка — 10, 12 и даже 14 м2.
У нас есть инструмент подбора оптимального жилья под любую семью. Например, семья из четырех человек, найдя свою базовую планировку, видит, что трехспальневый smart имеет нижнюю границу площади 75 м2. Это сверхэффективная квартира, аналогов которой, в сущности, нет, потому что по функционалу она соответствует традиционной четырехкомнатной. И люди не верят, что так бывает, пока не увидят своими глазами.
— Дальше мы увеличиваем площади до 82–88–95–100–110 м2. За счет чего увеличивается квартира? Не за счет добавления количества метров, которые дают абстрактное ощущение «большой квартиры», а за счет добавления функций. Добавилась площадь в гостиной за счет большого теплого эркера, где–то появилась прачечная, а где–то дополнительные места хранения, или увеличились детские спальни. И это не просто увеличение площади квартиры, которое в стандартных планировках происходит за счет неэффективных метров — коридоры, глубокие комнаты, где не видно окон. Есть статистика, что среднее количество окон на средний метраж у нас в 2 раза выше, чем по рынку. И в этом особенность нашей smart–системы: вы сами решаете, на что вы тратите и за что вы голосуете своим рублем. Такой подход через матрицу планировок остается сегодня уникальным на рынке.
— Как эти планировки вписываются в корпус дома?
— Чаще всего бывает как? Здание строится на участке так, чтобы максимально «выжать» из него квадратные метры. Поэтому корпус должен быть максимально большой. А затем уже думают, как его нарезать. Мы собираем корпуса из наших планировок, как пазл. Этот подход, конечно, дороже, мы не достигаем высокого коэффициента использования территории, но в этом и есть наше отличие от общей массы застройщиков.
— Почему это дороже?
— Инженерная емкость намного выше. Часто ли вы видите в двухкомнатной квартире площадью 52 м2 два полноценных санузла? Нечасто. А мы считаем, чтобы не было «утренних пробок» в квартирах, их должно быть два, даже в односпальневых квартирах. Трехспальневые же имеют минимум два, а то и три санузла, не считая дополнительной прачечной во многих планировках. Обычно стиральная машина стоит либо в ванной, либо на кухне, а ведь можно организовать очень функционально пространство площадью всего 2,5 м2, где можно удобно разместить и стиральную, и сушильную машины, и шкафы для белья и для бытовой химии. И не занимать всем этим так называемую жилую площадь.
— Ваши новые дома отличаются от первых?
— Они эволюционируют, например, даже по количеству типов планировок. В первом нашем комплексе на Оптиков, 34, использовано 37 типов планировок. Мы вышли на рынок с этим проектом в 2012 году, и он сразу создал беспрецедентный ассортимент на рынке. А в нашем проекте на Комендантском уже 50 уникальных типов планировочных решений и еще 25 подтипов. Чем больше семья, тем больше вариантов мы предлагаем: у нас три типа студий, восемь типов односпальневых квартир, 12 — двухспальневых и 16–18 — трехспальневых. То есть чем больше состав семьи, тем больше у него уникальных проявлений и разных предпочтений к структуре площади. У нас хороший стабильный спрос, и он растет именно в сегменте семейных квартир, там, где у нас максимальное разнообразие планировок.
— Как вы планируете развивать свою концепцию?
— Мы ищем новые технологии, которые позволили бы решать наши экономические задачи, потому что не все решения в первых проектах были успешны. У нас есть маркетинговая лаборатория, которая так называется, потому что мы в ней все время что–то создаем. Да, первые планировки создавались из коробок, ящиков и гипсокартона, чтобы вживую можно было убедиться, как не создать лишней площади, как не увеличить бюджет, какие должны быть проходы, отступы.Теперь мы показываем готовые квартиры с мебелью в домах, потому что это лучший способ объяснить, как продуман функционал и почему он важнее метража.
— Развивать smart можно долго. Далеко не все реализовано из накопленных идейных запасов. В нашем уже третьем поколении smart, представленном объектом «LEGENDA Героев», набор планировочных решений не случаен, а вполне осознан: он сформирован самыми востребованными планировками — бестселлерами предыдущих проектов, к ним обязательно добавлены новые решения. Голосование покупателя рублем — это лучший тест для наших идей и разработок.
— Сегодня рынок удовлетворяет не запросы клиента, а необходимость пристроить кому–то и как–то все эти миллионы строящихся квадратных метров, которые люди после покупки вынуждены приспосабливать под свои потребности. Этому способствует и снижение покупательной способности в кризис, когда на первый план выходит бюджет, а проблема качества опять отброшена. Поэтому очень хочется, чтобы рынок эволюционировал правильно, качественно развивался и был готов к тому, чтобы принимать наши следующие идеи и проекты.