Самострой: снести нельзя, узаконить. Советы юристов СРО «РОСО»

До конца апреля 2016 года на 88 станциях московского метрополитена демонтируют торговые объекты. Ранее старые павильоны были снесены в переходах 84 станций, а в феврале сносу подверглись уличные торговые павильоны у станций метро. Хотя власти заявляли, что снос проводился законно, у многих предпринимателей и владельцев снесённых зданий есть претензии, с которыми разбирается суд.
Каким требованиям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы не считаться построенным самовольно? Удастся ли владельцу отстоять своё право собственности на объект? Эти вопросы мы задали юристам СРО «РОСО».
«Для того, чтобы построенный объект соответствовал требованиям законодательства, нужно учесть два важных момента ещё до начала строительства, - комментирует Елена Камилова, руководитель юридического департамента НП СРО «РОСО». - Во-первых, стоит убедиться, что разрешённое использование земельного участка допускает строительство на нём объекта недвижимости. Во-вторых, постройка должна отвечать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и прочим. Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан».
Конституция Российской Федерации гласит: иначе как по решению суда никто не может быть лишён своего имущества. Однако в 2015 году статья 222 Гражданского кодекса была дополнена нормой, которая позволила сносить самострой без судебного решения в тех случаях, если строения находятся на не подлежащем застройке участке, в зоне с особыми условиями использования, в месте отвода инженерных сетей или на территории общего пользования.
«Чтобы обезопасить объект недвижимости, над которым навис ковш экскаватора, следует заручиться весомыми аргументами в виде перечня правоустанавливающих документов – договора аренды или собственности на участок, исходно-разрешительной документации, в том числе согласованного проекта, - рекомендует Елена Камилова, руководитель юридического департамента НП СРО «РОСО». - Независимая оценка объекта недвижимости и сведения о его рыночной стоимости помогут обосновать размер материальной компенсации в случае, если снос всё-таки будет произведён. Выписка из ЕГРП и фотографии современного состояния здания дадут понимание о соответствии характеристик реального объекта данным в свидетельстве о праве собственности».
На практике часты случаи, когда строение уже возведено, а земельно-правовые отношения не оформлены, либо исходно-разрешительная документация не получена в полном объёме. В погоне за прибылью строители часто отходят от заявленных и согласованных исходно-разрешительной документацией параметров, в результат чего на участке появляется совершенно другое здание, отличающееся по метражу, высотности и прочим характеристикам. Такие нарушения воспринимаются застройщиками как незначительные, ведь они вскоре рассчитывают все узаконить и оформить надлежащим образом. Часто действительно доводят работу до конца, но ещё чаще строение так и остаётся на полулегальном основании.
Пробовать легализовать уже построенное здание можно и нужно. Признать право собственности на самовольно возведённую постройку суд может за лицом, у которого земельный участок находится в собственности, в пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании. В некоторых случаях за признанием данного права может обратиться арендатор земельного участка.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия таких отступлений от градостроительных и строительных правил, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.
Если владелец обнаружил, что его строение по тем или иным критериям можно признать самовольно возведённым, то он должен понимать, что у самостроя два пути: его либо придётся снести, либо – узаконить. И в ряде случаев признать право собственности на самовольную постройку действительно возможно, хотя с учётом изменений законодательства и сформировавшейся по этому вопросу позиции судов порядок признания права собственности на нее в последнее время значительно усложнился - добавляет Елена Камилова.
В заключение эксперт приводит несколько интересных фактов о позициях судов в отношении подобных споров.
• Действие положений о самовольной постройке распространяется в том числе на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции.
• Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания постройки самовольной.
• Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным
• Эксплуатация объекта не по целевому назначению сама по себе не означает, что данный объект является самовольным строением
• Отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки, когда право собственности на нее уже признано в установленном законом порядке
*С полным перечнем позиций судов можно ознакомиться в приложении к статье 222 ГК РФ «Самовольная постройка».