О чем молчат обзоры: «Доверяй, но проверяй!»

Цель данной статьи: обратить внимание руководителей компаний, которые при принятии инвестиционных решений в сфере недвижимости ориентируются в том числе и на обзоры рынка, предлагаемые агентствами недвижимости, на некоторые особенности статистического анализа в таких обзорах.
Группа компаний «Интертерминал» – логистический оператор и управляющая компания в сфере коммерческой недвижимости. В управлении компании находятся отапливаемые, неотапливаемые, рефрижераторные и мультитемпературные склады класса «А» и «В» общей площадью более 150 тыс. кв. метров, а также офисные помещения и контейнерный терминал. Большой опыт в сфере управления коммерческой недвижимостью в различных ее сегментах позволяет нам компетентно судить о качестве предоставляемой в аналитических обзорах информации. Сопоставляя такие факторы как объем и емкость рынка, спрос и предложение, изменение уровня цен, агентства дают определенный инвестиционный прогноз, относительно того, как конкретный сегмент недвижимости может повести себя в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Анализируя регулярно поступающие нам в качестве информационного материала данные от агентств, мы обнаружили несколько интересных аспектов, которыми решили поделиться, а именно, ряд неточностей в обзорах многих агентств-консультантов. Уверены, что зная и учитывая эти системные погрешности, компании, которые используют подобные обзоры для планирования своей деятельности и инвестиций, смогут более взвешенно оценивать ситуацию на рынке и подходить к реализации своих планов.
Традиционно обзор состояния рынка коммерческой недвижимости любого агентства состоит из следующих основных разделов:
1. События и тенденции на рынке в рассматриваемом периоде. Информация о количестве и условиях сделок.
2. Предложение. В данном разделе, как правило, дается анализ и статистическое представление о количестве имеющихся на рынке площадей в определенном сегменте недвижимости, а также о предполагаемых новых предложениях в краткосрочной перспективе.
3. Спрос. Раздел раскрывает структуру спроса по различным признакам.
4. Вакансии. Данный блок показывает долю вакантных площадей.
5. Арендные ставки. Раздел раскрывает и комментирует арендные ставки на рынке, а также содержит прогноз изменения арендных ставок в будущем периоде.
6. Соотношение спроса и предложения. Тенденции и прогнозы на следующий отчетный период.
Агентства недвижимости достаточно полно оперируют статистикой по новому строительству и предложению, хотя использование данных из различных источников вносит определенный процент погрешности. Тем не менее, такие данные вполне корректны, особенно, что касается статистики по складам класса «А», но вот с аналитическими выкладками по объему сделок и уровню спроса возникают вопросы.
Естественная цель любого агентства недвижимости - провести как можно больше сделок и получить как можно больше комиссий. Объем спроса агентствами оценивается как сумма всех сделок, проведенных в отчетном периоде. И это правильно с точки зрения оценки эффективности текущей деятельности и прогнозов развития САМИХ агентств. Но для оценки состояния каждого сегмента недвижимости, прогноза его развития и, как следствие, принятия решения о возможных инвестициях в этот сегмент не хватает крайне важного показателя - объема ПОГЛОЩЕНИЯ площадей. А некоторые агентства вообще не разделяют данные понятия, что методологически неверно.
Проиллюстрируем примером:
Агентство указывает в обзоре, что компания «Н» арендовала 15 тыс. кв.м. Данная информация не описывает полную картину произошедших движений арендатора или изменения рынка. Компания «Н» могла и до этого занимать определенные площади в каком-либо комплексе. То есть, арендуя 15 тыс. кв.м. компания «Н» расширяется. Значит ключевая логика сделки – это расширение. В результате такой сделки арендатор, как правило, освобождает какое - то количество площадей на рынке и истинным ПОГЛОЩЕНИЕМ может считаться только разница между вновь арендованными и освобождаемыми площадями. В обзоре же будет фигурировать сделка на аренду 15 тыс. кв. метров, а информации об освобождаемой в результате сделки площади и об объеме реального поглощения нет! Из этого можно сделать вывод, что статистика Поглощений площадей никем не ведется и участникам рынка не предоставляется.
Другой немаловажный аспект заключается в том, что агентства показывают состояние рынка на конкретную отчетную дату, и совсем не учитывают, что процесс переезда арендатора занимает некоторое время, в течение которого последний вынужден арендовать оба помещения. И вполне вероятна ситуация, что в обзоры агентств, которые составляются на определенную дату по старому объекту попадает информация о том, что вакантных площадей ЕЩЕ НЕТ, а по новому объекту новых площадей УЖЕ НЕТ.
Оба вышеуказанных фактора приводят к тому, что участники рынка получают некорректное представление о ситуации на рынке, об объеме фактического спроса, объеме вакантных площадей, что, в свою очередь, влияет на прогноз будущего спроса, объема будущих сделок и поглощений.
Подтвердим наши доводы на примере статистических данных одного из последних обзоров рынка складской недвижимости в г. Москве:
Общий объем сделок за 6 лет - 6,32 млн. кв.м.;
Объем строительства за 6 лет - 4,7 млн. кв. м.;
Общее предложение складов класса «А» на конец 2011г. - 4,85 млн. кв. м.
Статистика за 6 лет взята не случайно, так как понятие склада класса «А» было введено в России в 2005 году. Данные по строительству и предложению в обзоре указаны верно – за 6 лет сколько было построено складских площадей, столько предложений на рынке и существует. Дисконтируем эти цифры на уровень вакансий – это примерно 5% согласно данным обзора, получаем, что занято 4600 млн. кв. метров. Но объем сделок составил 6,32 млн.кв. м., то есть на 37% больше количества имеющихся в наличии площадей. Очевидно, что те самые 37 % - это разница между объемом сделок и объемом реального поглощения. С точки зрения статистики 37% - это очень много. И это пример по самому прозрачному рынку складов класса «А» по Московскому региону, что же тогда говорить про менее прозрачный сектор рынка класса «В», «С», статистика которого гораздо менее корректно отображена, а также про статистику региональных сделок?
Здесь нужно дополнительно учесть следующее: в отличие от объема потребительского кредитования, который может расти определенными темпами в зависимости от финансовых условий, объем спроса на рынке аренды коммерческой недвижимости, тем более складской, не может расти регулярно и равномерно. Основным фактором, влияющим на спрос и поглощение, является потребность в площадях определенной локации. С учетом того, что количество потенциальных арендаторов и игроков на рынке ограничено, нелогично темпы роста спроса одного отчетного периода проецировать на другой, что обычно практикуется в обзорах рынка.
Абстрактный пример: в отчетном периоде 5 дистрибьюторских компаний арендовали в общей сложности 100 тыс. кв. м складов. Невозможно предугадать, что в будущем периоде такая тенденция сохранится и появится аналогичная потребность у аналогичных игроков рынка. Возможно, что таких игроков больше-то на рынке и нет, но такой анализ никто не проводит.
Теперь затронем тему нового строительства. Если потенциальный арендатор заключает сделку на аренду помещений в недостроенном комплексе, то сделка однозначно попадает в обзоры как совершившаяся в текущем периоде. Между тем, очевидно, что объект сначала должен быть введен в эксплуатацию и только после этого официально сдан в аренду. Кроме того, высок риск того, что арендатор впоследствии не заедет в этот строящийся комплекс по различным причинам, например, в связи с невыполнением сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что случается довольно часто. В результате получается следующая картина: с одной стороны сделка еще не состоялась и в перечень предложений на рынке объект не включен, а с другой стороны она отражается в обзоре как совершенная, то есть опять происходит искажение данных по объему фактических сделок.
Вывод - к прогнозам и данным обзоров агентств недвижимости следует относиться с осторожностью. В силу того, что любые статистические данные, которые предоставляются ими проверить крайне сложно, можно оценить их порядок и в случае необходимости в получении достоверных данных для принятия инвестиционных решений и оценки рынка дополнительно вести собственную статистику, которая будет более точно отражать ситуацию, сверяясь с данными агентств и анализируя расхождения.
К сожалению, в прошлом, очень многие инвесторы принимали решение о вхождение на рынок, основываясь на не совсем корректных прогнозах. Наиболее ярким для Санкт-Петербурга примером является комплекс «Евразия Логистик», строительство которого было начато без детальной оценки статистических данных с учетом обозначенных нами погрешностей. Площадь комплекса по проекту составляла около 800 тыс.кв.м. Необходимость постройки такого комплекса в г. Санкт-Петербург, вероятно, была основана на неправильной интерпретации количества сделок без расчета реального объема поглощений. Так сложились обстоятельства, что комплекс не был построен окончательно, не введен в эксплуатацию и по данным СМИ компания сейчас находится в стадии антикризисного управления. Но если бы объект был сдан, то рынок качественных складских площадей Петербурга еще долго находился бы в состоянии глубокого кризиса, так как такого объема площадей на сегодня петербургский рынок освоить не в состоянии. Сдача этого комплекса привела бы к переизбытку вакантных площадей, падению арендных ставок и увеличению срока окупаемости всех проектов всех инвесторов. Неужели инвесторам, задумавшим проект «Евразия Логистик», это было нужно? Значит дело в банальной инвестиционной или статистической ошибке.
В заключении, хотелось бы отметить, что рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга не настолько велик, чтобы не иметь возможность грамотно вести учет. Всех участников рынка, инвесторов, агентства недвижимости хотим призвать к трезвой оценке ситуации, которая поможет всем грамотно планировать собственную работу, не делать бездумных инвестиций и принимать решения на основе проверенных корректных данных. Любая ошибка в этом вопросе может очень дорого обойтись участникам рынка: инвесторам, девелоперам и банкам.