«РЕЛАЙТ-Недвижимость»: Вторичный рынок жилья: основные тенденции уходящего и будущего года

Ощутимого «ценового рывка» на вторичном рынке жилья, который ожидался и прогнозировался осенью экспертами рынка, ни в сентябре, ни в октябре не состоялось. Однако говорить и об общем снижении цен, на мой взгляд, также не вполне уместно. Скорее, анализируя рыночную ситуацию данного периода, можно говорить об условной стабильности ценовых характеристик московского жилья. Хотя в отдельных сегментах присутствуют заметные «узкие» разнонаправленные тренды, под влиянием которых, в частности, небольшие и сравнительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры массового сегмента дорожают, а более крупные и дорогие объекты продолжают немного терять в цене.

Олег Самойлов, Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

С точки зрения глобального анализа текущую ситуацию можно с легкостью «списать» на воздействие макроэкономических факторов и не слишком высокую динамику восстановления российской экономики после кризиса. Однако, на мой взгляд, основная причина отсутствия ценового роста носит все же более локальный, отраслевой характер. Она заключается в том, что в нынешнем году участникам рынка так и не удалось вновь запустить механизм, отлаженная работа которого обеспечивала почти постоянную положительную ценовую динамику в докризисный период.
В основе этого механизма лежит не экономика, а психология. Ведь мало найдется людей, которые под влиянием массированной информационной «накачки» на тему «покупайте сегодня, иначе завтра будет дороже» смогут долгое время сохранять стойкость. Однако кризис оставил в сознании потребителей свой след, во многом обеспечив развитие рационального мышления, под влиянием которого ощутимо повысилась покупательская способность не «вестись» на манипуляции типа «хватай мешки – вокзал отходит!». Соответственно, покупатель посткризисного периода приобрел готовность трезво оценивать перспективы и, не видя объективных причин для повышения цен, сопротивляться стремлению продавцов перейти к началу очередного раунда «ценовой лихорадки».
Как известно, в период кризиса в противостоянии покупателей и продавцов верх взяли как раз продавцы. Это выразилось в том, что несмотря на многочисленные прогнозы и ожидания того периода, глобального ценового обвала так и не произошло. Поэтому продавцы рассчитывали и в этом году «нагнать страху» на покупателей и с осени приступить к повышению цен. Однако покупатели в свою очередь заняли четкую позицию, которая заключалась в том, что «приобретать готовы, но лишь по текущим ценам». И такая позиция стала для продавцов неприятной неожиданностью. Поэтому пока они «затаились» и, временно умерив свои аппетиты, выразили готовность к расставанию со своей недвижимостью по ценам, существующим в настоящее время.
В результате прогноз повышения цен, который давали многие эксперты весной и летом, на практике не реализовался. Однако, следует отметить, что формируя прогноз, эксперты рынка руководствовались предыдущим опытом. И этот опыт убедительно свидетельствовал о том, что оживление спроса влечет за собой рост активности рынка, за которым спустя некоторое время неизбежно следует начало подъема цен. Именно по этому сценарию рынок выходил из всех предыдущих спадов, которых, без учета нынешнего кризиса, на моей профессиональной памяти насчитывается три.
Все предпосылки к повторению такого сценария существовали и сейчас: рынок перешел в активное состояние в середине осени прошлого года и в нынешнем году поставил несколько рекордов по количеству сделок. На деле же текущая ситуация не «уложившись» в обычный сценарий и стала неожиданностью. Такого в новейшей истории рынка недвижимости России еще не было: мы впервые встретились с проявлениями столь ожесточенного сопротивления росту цен, проявленного покупателями.
При этом текущий объем операций на вторичном рынке жилья вполне достаточен для нормального функционирования рынка. Кроме того, активность как продавцов, так и покупателей, на мой взгляд, можно оценить как достаточно высокую, хотя и не дотягивающую до того самого прогнозного уровня вполне ощутимо. Вероятно, более высокой активности в нынешних условиях и быть не может, поскольку для ее возникновения необходимо начало роста цен. В условиях же ценовой стабильности многие покупатели будут сохранять выжидательную позицию в надежде на снижение цен или, на худой конец, на продолжение улучшения условий ипотечного кредитования. Продавцы же в этой ситуации также не будут спешить выходить на рынок, стремясь все же дождаться повышения цен.
В силу того, что наступившая осень не оправдала прогноза старта серьезного роста цен, мне представляется, что и «традиционного декабрьского ажиотажа» в текущем году, вероятно, не предвидится. Для него попросту нет оснований: объем предложения осенью увеличился, цены же продолжают «топтаться на месте». Соответственно, те потребители, которым необходимо решить свои жилищные вопросы в нынешнем году, будут их решать, а те, над кем столь явно «не каплет», оставят эту задачу на будущий год, понимая, что ничего катастрофического не произойдет.
В целом по рынку я не ожидаю каких-либо существенных перекосов соотношения спроса и предложения и в будущем году. Однако в отдельных сегментах они вполне возможны. В частности, в первой половине следующего года весьма вероятно сохранение разнонаправленных ценовых трендов: сохранится превышение спроса над предложением в сегменте дешевого массового жилья, тогда как в рамках сегмента, представленного более крупными и дорогими объектами, покупатель по-прежнему останется основной фигурой, вокруг которой «вертится мир».
Опираясь на вышесказанное, рискну предположить, что существенного изменения текущей ситуации первое полугодие 2011 года не принесет. Сегодняшний уровень цен обеспечивает баланс интересов как покупателей, так и продавцов. Соответственно, в обозримом будущем перспектива как ощутимого снижения, так и существенного роста цен представляется маловероятной. Скорее всего, уровень прироста цен в целом по рынку будет примерно соответствовать ставке инфляции.