«ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»: Загородный рынок: стабильность и экономия

Основная тенденция загородного рынка образца 2012 года – стабильность. По сравнению с прошлым летом цены, объем и распределение предложения по сегментам и удаленности от МКАД практически не изменились, а предложение преобладает над спросом во всех форматах.
Традиционно, наиболее активными месяцами на загородном рынке являются апрель-май и сентябрь-октябрь. Тем не менее, на общем стабильном фоне специалисты отмечают небольшой рост покупательской активности в июне. Наибольшей популярностью у потенциальных «дачников» пользуется так называемый «супер-эконом» - самые доступные по цене участки без коммуникаций, расположенные на расстоянии от 60 км от МКАД.

Предложение: пятая часть в формате «бизнес-класс»
По данным компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», всего на продажу в сегментах «бизнес», «эконом» и «супер-эконом» предлагается почти 2400 объектов. Наиболее широкий выбор - в сегменте «бизнес-класс» до 30 км от МКАД, здесь сосредоточена пятая часть всего предложения (21%), 17% - «эконом-класс», расположенный на расстоянии 90 и более км, по 13% соответственно предлагается объектов в формате «эконом-класс» и «супер-эконом» на удалении 60-90 км от столицы.
Доля остальных форматов в общем предложении еще меньше: 11% - «эконом-класс» на расстоянии 30-60 км, 8% - «супер-эконом» на этой же удаленности от Москвы, 6% - «эконом-класс» до 30 км от МКАД, по 4% приходится на долю объектов «супер-эконом» на удалении от 90 км и «бизнес-класс» в 30-60-километровой зоне. Меньше всего предлагается объектов формата «бизнес-класс» на расстоянии 60-90 км (2% от всего объема предложения) и далее 90 км (менее 1%).
«Понятно, что мало кто из покупателей объектов «бизнес-класса» готов ездить на такое расстояние от столицы, и девелоперы «загородки» это учитывают. Но и найти супер-дешевое предложение («супер-эконом») в 30-километровой зоне от МКАД также не удастся, таких объектов на рынке просто нет», - отмечает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг».

Цены: от 5000 рублей за сотку
За последний год стоимость земли и домов на загородном рынке Подмосковья практически не изменилась. «Иногда на стартовом этапе девелоперы выставляют участки чуть ниже рынка, но после того, как продажи пошли, цены возвращаются к рыночному уровню», - говорит Асет Гайрабекова. Стоимость четко привязана к категории земли, формату и удаленности от МКАД.
Цены на участки без подряда на землях, предназначенных для постоянного проживания (под ИЖС), начинаются от 15000 рублей за сотку. Такая стоимость встречается в поселках «супер-эконом» класса с не подведенными коммуникациями.
Если речь идет об участке с коммуникациями, то стоимость в этой категории начинается от 30 000 рублей за сотку (поселки с подведенным электричеством).
Участок с готовым домом можно приобрести от 4 млн рублей, а минимальная цена таунхауса начинается от 3 млн рублей.
На землях под «дачное строительство» по наилучшей цене девелоперы предлагают объекты ценовой категории «супер-эконом» - участки без подряда и без коммуникаций. В зависимости от удаленности от столицы, их можно приобрести от 5 000 рублей за сотку.
Дачные участки без подряда, но с уже подведенными коммуникациями, обойдутся покупателю дороже – от 10 000 рублей за сотку. (Правда, за такую цену можно приобрести участок в поселке, где из всех коммуникаций наличествует только электричество, а удаленность составляет и на удалении от Москвы примерно в 200 км.)
Стоимость готовых домов на землях «под дачное строительство» начинается от 3,5 млн рублей.
Наименьшая цена, по которой может сейчас приобрести землю в Московской области оптовый покупатель, начинается от 2000 рублей за сотку. За эти деньги можно приобрести землю сельскохозяйственного назначения. Что касается участков, предназначенных под дачное строительство и официально имеющих соответствующее назначение, то цена сотки сегодня начинается от 3000 рублей.
Если рассматривать загородный рынок по направлениям, то самые дешевые предложения сосредоточены на Егорьевском и Новорязанском шоссе, самой дорогой остается Рублевка. К категории «дорогих» относятся также Новорижское, Можайское, и Минское шоссе. Остальные направления - в средней ценовой категории.

Спрос: чего хотят покупатели?
Несмотря на то, что традиционно покупатели загородной недвижимости наиболее активны в мае, перед началом лета, специалисты «ДевиКо» отмечают в этом году рост спроса именно в июне. «Например, количество звонков увеличилось на 20%, просмотров – на 30%, а сделок за этот месяц было заключено на 5% больше, - говорит Асет Гайрабекова. – С учетом того факта, что от момента первичного обращения или просмотра до заключения сделки проходит обычно месяц-два, можно ожидать дальнейшего роста продаж в конце лета.»
Рейтинг интересующих покупателей характеристик, который составили эксперты компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», говорит о том, что цена продолжает оставаться главным параметром, определяющим вероятность совершения покупки. На втором месте – удаленность от МКАД, на третьем – возможность получить у застройщика рассрочку или купить объект в кредит. На четвертом – самостоятельное строительство дома, что сулит покупателю такие «плюсы» как возможность вкладывать средства частями (сначала – в приобретение участка, а потом уже в строительство) то есть покупка участка «без подряда».
Подключение электричества в рейтинге характеристик – на шестом месте, а необходимость подведения газа – еще ниже, на 10-м. Для покупателей важнее, чем газ, совершенно другие характеристики – скорость проведения сделки (7-е место, ибо они не хотят ждать оформления документов, теряя еще один сезон), возможность добраться до участка на общественном транспорте (8-е место), а также, как ни странно, наличие собственного пляжа (9-е место). Еще меньше, чем газ, потенциальных дачников волнуют вопросы готовности строительства, охраны и наличие спортивных объектов и детских площадок (если, конечно, за их строительство не взимается отдельная плата).
«У тех, кто сегодня собирается приобрести земельный участок без подряда, главный мотив – экономия. Нет воды? Не беда, со временем сделаем скважину! Нет электричества – без проблем, приобретем генератор или солнечные батареи. Нет возможности построить дом? Поставим вагончик и уже в этом сезоне посадим сад», - рассказывает Асет Гайрабекова. Именно поэтому большим спросом продолжает пользоваться объекты формата «супер-эконом» - участки без подряда и без коммуникаций на землях «под дачное строительство».
Еще одна причина популярности данного формата – менталитет покупателей. До сих пор дача воспринимается многими людьми как пресловутые «шесть соток» в садовом товариществе. И на сегодняшний день далеко не желающие приобрести собственную «фазенду» стремятся в современные поселки. Для многих – особенно возрастных покупателей – именно «супер-эконом» является самым привычным и потому – комфортным форматом.
Оптовые покупатели, в свою очередь, идут за спросом. Требования, которые инвесторы выдвигают к приобретаемым участкам, также весьма конкретны. «Потенциальных лендлордов сейчас интересуют участки «под дачное строительство» площадью от 30 до 50 га, расположенные на расстоянии до 100 км от МКАД, а на реализацию проекта отводят срок до 3 лет», - говорит Асет Гайрабекова.