Ипотека: не всякое жилье может быть залогом

Сегодня большинство банков стараются выдавать ипотечные кредиты только при наличии у заемщика хорошего, высоколиквидного залога. Сотрудники банков с большим вниманием относятся к качеству залогового имущества. Об особенностях отбора залогового имущества кредитно-финансовыми организациями рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Основная логика банкиров такова: залоговое имущество – это наша потенциальная собственность. Если заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать обязательства по кредиту, тогда именно за счет реализации залогового имущества будут возмещаться убытки. Вот почему любой банк заинтересован в качестве залога – доход от продажи должен будет покрыть сумму невозвращенного долга. Причем у банков есть вполне четкие требования к залоговому имуществу.

«Банки не станут кредитовать клиента, предлагающего в качестве залога жилье, размещенное в аварийной доме. Также к ненадежному имуществу относятся дома, находящиеся на стадии капитального ремонта, - говорит Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». - Этот список можно дополнить квартирами в домах, где есть деревянные конструкции. Они подвержены серьезному риску утраты из-за пожара, поэтому банки стараются не принимать такое жилье в залог».

К этому перечню сомнительных, с точки зрения кредиторов, объектов еще можно добавить квартиры в домах, являющихся памятниками архитектуры. Существует большая вероятность того, что брать такую квартиру в залог под ипотечное кредитование банк не станет.

Существенную роль в оценке залога играет и состояние инженерных коммуникаций. Дома, где нет централизованной подачи основных «благ цивилизации» – воды и отопления и где нет канализации, являются весьма непривлекательными для покупателей. Банкам такой низколиквидный залог тоже не выгоден.

Еще одна точка контроля – планировка жилья. Если в квартире проводились перепланировки, то они должны быть зарегистрированы в БТИ. Квартиры с несогласованными перепланировками вызывают у банков серьезные вопросы. Дело в том, что некоторые формы перепланировки запрещены законодательством, а если они уже проведены без согласования, то процедура согласования даже «задним числом» окажется невозможной, квартиру придется возвращать к первоначальному виду, а это может серьезно повлиять на ее качество.

Вопрос с использованием в качестве залога индивидуального загородного недвижимого имущества – земельного участка с домом или без – пока остается открытым. Ясно пока только одно – если такая собственность оформлена с нарушениями законодательства, то она никогда не будет принята банком в качестве залога. Если же все документы удовлетворяют официальным требованиям, то возможность получить кредит под такой залог все-таки есть. Основная часть банков относится к таким залогам негативно, но отдельные финансово-кредитные организации все же могут пойти навстречу.

Отдельная тема – юридическая «чистота» имущества, предлагаемого заемщиком в залог. Собственность должна быть оформлена надлежащим образом, с полным пакетом правоустанавливающей документации. Особое внимание в банках обратят на наличие у квартиры различных обременений. Здесь имеются в виду непогашенные займы, по которым данное имущество уже проходило в качестве залога, а также обязательство долгосрочной аренды. Еще одно требование – все собственники квартиры должны дать согласие на то, что она будет залогом. Если среди владельцев квартиры есть такие люди, кто выступает против этого, то банк вряд ли пойдет на сделку. С таким залогом существует огромный риск судебных разбирательств.

Комната или доля в квартире тоже не заинтересуют банк в качестве залогового имущества.

Некоторые банки могут снять ряд ограничений, связанных с требованиями к залоговому имуществу, и расширить доступ к кредитам, но возникающие при этом риски будут компенсироваться за счет более высокого первоначального взноса или процентных ставок. К этому тоже надо быть готовым.