Виды договоров на первичном рынке недвижимости

Предварительный договор, или договор о намерениях – это официальное соглашение о намерениях заключить впоследствии договор о купле-продаже квартиры. Предварительный договор предполагает, что покупатель внесет определенную сумму, обычно полную стоимость объекта купли-продажи. При этом предварительный договор не дает покупателю права собственности на недвижимость, а только закрепляет обязательство сторон совершить сделку на определенных условиях и в определенный срок. Это обстоятельство представляет некоторый риск для покупателя. Но если одна из сторон договора попытается отказаться от сделки, другая сторона будет вправе обратиться в суд.

Образцом предварительного договора служит основной договор купли-продажи жилья. При составлении договора особое внимание следует обратить на четкое описание предмета купли-продажи в соответствии с требованиями законодательства, иначе договор может быть признан недействительным.

Договор долевого участия (ДДУ) определяет участие покупателя в финансировании строительства объекта недвижимости, при этом его вклад равен стоимости приобретаемой квартиры. По мнению Дарьи Погорельской, руководителя юридического отдела ГК «МИЦ», заключение ДДУ является самой надежной схемой покупки квартиры. Во-первых, в этом случае деньги за недвижимость выплачиваются только после государственной регистрации квартиры. Законодательство требует, чтобы в договоре ДДУ были прописаны такие важные условия, как срок гарантии на объект, ответственность застройщика за недостатки и срыв срока передачи жилья и другие моменты, обеспечивающие защиту интересов дольщика. Например, при обнаружении каких-либо дефектов в новом жилье, правообладатель может потребовать либо их устранения безвозмездно, либо возмещения своих расходов по их исправлению, либо снижения цены на приобретенную недвижимость.

Покупка через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. ЖСК, ЖНК – это некоммерческие организации, целью которых является строительство многоквартирного дома и приобретения жилья гражданами. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому стоимость недвижимости при такой схеме как правило ниже, чем в случае заключения ДДУ. Но тем не менее ЖСК больше выгоды приносит застройщикам, так как права пайщика защищены в меньшей степени, чем права дольщика. Ведь, как правило, пайщик присоединяется к уже существующему договору и уставу, составленному застройщиком еще до вступления в ЖСК реальных членов. Поэтому специалисты ГК «МИЦ» обращают внимание покупателей на необходимость досконально разбираться во всех условиях договора.
Среди основных недостатков вступления в ЖСК можно назвать обязанности покрывать убытки организации, риск изменения устава и прочих документов не в интересах пайщика, риск исключения пайщика, вероятность внесения дополнительных взносов, а также трудности при расторжении договора и возврате средств.

Покупка по векселю – это тоже приобретение квартиры по предварительному договору, но в этом случае покупатель оплачивает вексель, стоимость которого равна стоимости недвижимости. Когда строительство будет завершено, покупатель обменяет вексель на квартиру. Для этого, помимо договора купли-продажи векселя, необходимо также оформить предварительный договор купли-продажи квартиры. У такого формата оформления сделки есть множество недостатков: вексель нельзя восстановить в случае утраты, нельзя погасить досрочно, по векселю нельзя пользоваться ипотекой. Кроме того, при таких условиях компания юридически не обязана предоставить клиенту квартиру: она может просто выплатить деньги.