Купить отель в США ?

Как купить отель в США — основные рекомендации:
Существует 2 основные типа отелей с точки зрения управление отелем т.е. какой контракт заключен с Управляющей компанией:
1) отели, которые имеют контракт на управление (договор менеджмента) с Управляющей компанией
(по такому договору собственник получает оговоренный % от прибыли отеля, т.е. не получает фиксированный доход)
2) отели, которые имеют контракт долгосрочной аренды с гарантированным доходом с Управляющей компанией
(по такому договору Управляющая компания независимо от фактических показателей деятельности отеля обязана выплачивать собственнику отеля оговоренный в договоре, индексируемый в привязке к инфляции доход)
Соответственно, для отеля каждого типа при анализе целесообразности покупки следует ориентироваться на следующие показатели:
1) в случае сотрудничества с управляющей компанией на основе контракта на управление — собственнику придется быть вовлеченным в управление гостиничным бизнесом. Как следствие, при покупке отеля инвестор должен анализировать такие показатели, как:
— заполняемость номерного фонда отеля,
— средняя цена за номер,
— доход на доступный номер в день и т.д.
2) в случае сотрудничества с управляющей компанией на основе договора долгосрочной аренды с гарантированным доходом собственник ведет не отельный, а арендный бизнес. Т.е. при покупке отеля инвестор анализирует, в первую очередь, не показатели отельного бизнеса, а параметры договора аренды, заключенного с управляющей компанией:
— ставка аренды,
— принципы и периодичность индексации ставки аренды в зависимости от инфляции и пр,
— срок действия договора аренды и т.д.
Какие другие аспекты влияют на инвестиционную привлекательность отеля?
Помимо перечисленных выше коммерческих и финансовых параметров существует целый ряд других аспектов, которые следует принимать во внимание при покупке отеля в США:
— местоположение отеля
— заполняемость по сезонам
— техническое состояние отеля
— статус и опыт управляющей компании
— тип контракта с управляющей компанией
— юридическая чистота объекта и чистота сделки при покупке отеля
— юридическая защищенность инвестора в контракте с управляющей компанией
Также следует отметить, что одним из косвенных свидетельств ликвидности приобретаемого объекта является тот факт, продается ли отель на открытом рынке или продается не выставляясь на рынок. Иными словами, действительно интересные и ликвидные отели на «развешиваются» на разных порталах и аукционах, а продаются «между своими».
То есть при покупке отеля в США нужно учесть очень много важных параметров, чтобы покупка отеля оказалась удачной. Многие инвесторы, которые уже владеют отелями и отельными сетями — следят за ситуацией на этом рынке и постоянно мониторят выгодные предложения. Переиграть их на этом рынке, подготовленному специалисту не просто, не говоря уже о новичках — им тут просто нечего делать!
В случае же строительства отеля в США — тут ситуация намного интереснее и предсказуемая!