Обзор рынка складской недвижимости от УК "Фрагра"

По итогам исследования, проведенного специалистами Управляющей компании «Фрагра», можно отметить увеличение спроса на объекты складского рынка. При этом рост спроса проходил более значительными темпами, чем увеличение предложения складских помещений, в результате чего дисбаланс между этими двумя величинами стал более заметен.
Знаковым событием на рынке можно считать покупку холдингом «ТВОЕ» у PNK Group автоматизированного склада на территории логистического парка PNK-Чехов. Эта сделка стала первой для складского рынка built-to-suit. Отдельно стоящее офисно-складское здание класса «А» площадью 24 107 кв. м было построено в соответствии с техническим заданием компании «ТВОЕ» по схеме built-to-suit на территории принадлежащего PNK Group логистического парка PNK-Чехов (общая площадь - 397 788 кв.м). Работы по проекту «ТВОЕ» начались в сентябре 2010 года, в настоящий момент здание построено и введено в эксплуатацию.
«Можно предположить, что в условиях дефицита предложения, спрос на проекты built-to-suit будет расти, - считает Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра». – На данный момент по такой схеме строятся порядка 300 тыс. кв. м складских помещений».
Еще одним заметным событием на рынке складской недвижимости стала покупка фондом Raven Russia логистического комплекса South Gate площадью 76 550 кв. м в Домодедовском районе Московской области. Общая сумма сделки составит $54,5 млн. (с учетом земельного участка в 88 га - $99,3 млн). Кроме этого, Raven Russia придется выплатить банку Unicredit оставшийся от South Gate долг на сумму $43,4 млн. South Gate на 88% сдан в аренду компании John Deere. На 88 га можно построить еще дополнительно 440 000 кв. м.
По данным экспертов компании «Фрагра», всего за первый квартал было введено в эксплуатацию 23 тысяч квадратных метров складских площадей (из них 20 тыс. кв. м пришлись на долю складского комплекса «Саларьево» (девелопер New Logistic Systems). Прирост рынка составил порядка 5%, а общий объем — 6, 2 млн. кв.м.
Тем не менее, объем нового строительства качественных складов в 1 квартале 2011 года превысил значение за аналогичный период 2010 года на 29%. Стоит отметить, что ряд проектов не удалось ввести в эксплуатацию в 2010 году как заявлялось, их открытие перенесено на 2011 (среди крупных проектов – складской комплекс «Апаринки», технопарк «Крекшино» и др.). До конца 2011 года ожидается к вводу в эксплуатацию еще несколько объектов суммарной площадью порядка 400 000 кв.м. Таким образом, по итогам 2011 года может быть построено около 430 000 кв. м качественных складских площадей, что на 25% больше, чем в прошлом году и почти в 2 раза меньше по сравнению с докризисными значениями 2008-2009 гг.
Среди объектов, заявленных к вводу на 2011 год, преобладают складские комплексы класса А. Как отмечают аналитики УК «Фрагра», сегодня класс A занимает 70% от всего предложения. Это говорит о том, что многие склады сегодня строятся в спекулятивных целях. Среди строящихся проектов можно выделить «Аспаринки» (девелопер W Company), логистический парк «Дмитрово» (Гепамко), PNK Чехов (PNK), «Белая дача» (Hines).
«В начале года мы увидели возобновление целого ряда складских проектов, но стоит отметить, что большинство из них было остановлено еще в бумажной стадии, поэтому их строительство займет довольно продолжительное время. Между тем, темпы ввода, которые мы видим сегодня, отстают от спроса. В результате продолжается рост ставок аренды», - рассказывает М.Шутов.
Доля вакантных площадей составила по данным на конец первого квартала 2011 года порядка 5%. Основные арендаторы сегодня — это ритейлеры, прежде всего продуктовые. Наиболее востребованы помещенья площадью до 5 000 кв.м. К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 $/кв.м/год. В классе В – 108 $/кв.м/год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Рост арендных ставок по сравнению с концом 2010 г. составил 7,2%.
На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, арендные ставки выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений класса A в пределах Москвы в среднем выше на 18-20%, чем в Московской области, класса B –выше на 10-15%.
Если говорить о продаже, то квадратный метр склада в Москве может стоить в 1,5 -2 раза дороже, чем площади аналогичного качества в области. В Москве цены составляют порядка 2 000 долларов за кв.м в классе А, и 1 600 долларов за кв. м в классе B, в Московской области цены 1 200 и 1 000 долларов за кв.м соответственно.
«Учитывая новые инициативы властей по ограничению строительства новых складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца, можно предположить, что в будущем разрыв в ставках между Москвой и областью продолжит увеличиваться», - резюмирует г-н Шутов.