Кадастровая палата по Смоленской области о подготовке технических планов помещений в результате перепланировки или реконструкции

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт данного помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ). Для помещений, конфигурация которых изменена в результате перепланировки, объединения или раздела, изменения границ, технический план составляется на основании оформленных в установленном порядке проекта перепланировки (часть 2 статьи 26 ЖК РФ), документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки (часть 5 статьи 26 ЖК РФ) и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки (часть 1 статьи 28 ЖК РФ). При этом площадь перепланированных помещений необходимо указывать в соответствии с перечисленными документами, копии которых необходимо включать в приложение технического плана. При перепланировке помещения с присоединением к нему части общего имущества в многоквартирном доме должно быть получено согласие на такую реконструкцию, переустройство или перепланировку всех собственников помещений этого дома. Если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия площади помещения, указанной в документах, на основании которых был подготовлен технический план и площади, определенной с учетом требований, установленных приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. ¹ 531 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения», в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок и результаты необходимых измерений и расчетов, либо указывается обоснованная причина расхождения площади.
В настоящее время перепланировка, переустройство и связанные с ними работы регулируются жилищным законодательством и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. Реконструкция и капитальный ремонт включают в себя специальные процедуры (работы) и регулируются статьей 1 Градостроительного кодекса РФ.
Реконструкция объектов капитального строительства включает в себя изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Государственный кадастровый учет изменений и постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с изменением площадей осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.
Сведения о помещениях, образуемых в результате раздела нежилого помещения по существующим строительным конструкциям, при котором не изменяется план этажа, здания (сооружения), в котором такое помещение расположено (например, не осуществляется снос, замена, возведение строительных конструкций) и соответствуют требованиям части 7 статьи 27 Закона о кадастре могут быть включены в технический план на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г ¹ 628. В этом случае при подготовке технического плана нежилого помещения при наличии отклонений общей площади образованных в результате раздела нежилых помещений от исходной площади, кадастровый инженер в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должен привести необходимые расчеты и обоснование возникшего отклонения. В случае, если в результате реконструкции или капитального ремонта изменены параметры здания (высота, ширина и т.п.), кадастровый учет помещения осуществляется после изменения сведений о здании, в котором расположено такое помещение.