Перепланировка произведена. Что дальше?

1 Июля 2017
Новый Жилищный кодекс достаточно подробно регламентирует процедуру согласования переустройства и переоборудования квартиры, но в большинстве случаев данные процедуры проводятся без разрешений, либо сделаны очень давно, и владельцы квартир не подозревают, что это произошло.

Глоссарий

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Следовательно, если, например, вы планируете перенести санитарно-техническое оборудование (раковину, унитаз) или установить душевую кабину в ванной комнате – вам необходимо получить соответствующее разрешение на переустройство. Если же перепланировка/переустройство уже произведены – «узаконить» ее необходимо через суд.

Остановимся на порядке обращения в суд на предмет сохранения вашей квартиры в перепланированном / переустроенном состоянии. Обращаться необходимо в федеральный суд общей юрисдикции района по месту нахождения квартиры (индивидуального жилого дома). В настоящий момент, к сожалению, у судов нет единообразия по поводу требуемого пакета в качестве доказательств по делу, что в основном и составляет основную проблему при подаче иска в суд. Приложения к исковому заявлению будет зависеть от сложности произведенного переустройства/перепланировки, а также от некоторых других обстоятельств. Здесь имеет смысл обратиться за консультацией к юристу.

Стороны иска

Обратите внимание на то, кто в данном случае будет являться надлежащим ответчиком по иску – мэрия города в лице администрации района. Если же дом выстроен не так давно и вы являетесь членом ТСЖ, то, скорее всего, вторым ответчиком будет привлечено ТСЖ, так как произведенная перепланировка / переустройство может затрагивать общее имущество жилого дома и может отразиться на правах и интересах жильцов всего дома. Истцом, соответственно, будет собственник квартиры (несколько собственников при долевой или общей совместной собственности).

Государственная пошлина составляет 200 рублей как с искового заявления не имущественного характера, в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса.

Далее обратимся к приложениям к исковому заявлению.

Во-первых, необходимо предоставить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: ими могут являться договор купли-продажи плюс акт приема-передачи квартиры (мены, дарения), свидетельство о праве на наследство и т. д. Правоподтверждающим документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Во-вторых, техническая документация: Выкопировка из поэтажного плана здания с отметкой о произведенной перепланировке, информация о произведенной перепланировке с указанием состояния помещения до перепланировки.
В-третьих, основным доказательством при решении судом вопроса о правомерности проведения перепланировки / переустройства будет являться экспертное заключение о техническом состоянии несущих конструкций квартиры и возможности ее дальнейшей безопасной эксплуатации после выполненной перепланировки и переустройства. (Внимание, экспертиза может быть выполнена любой организацией, состоящей в саморегулруемой организации (организация которой заказчик доверил выполнить экспертное заключение должна иметь соответствующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства). Имеет смысл до момента оформления заявки на данную услугу потребовать вышеуказанное свидетельство. В выводах заключения должно быть изложено примерно следующее:

1. Принятые объемно-планировочные решения по перепланировке и переустройству помещений квартиры не изменяют работу инженерных систем и несущих конструкций здания жилого дома. Техническое состояние строительных конструкций в пределах обследуемой квартиры и в сопредельных помещениях – работоспособное.

2. Общая перепланировка не вступает в противоречия с нормативными требованиями СниП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

3. Выполненная перепланировка и переустройство помещений квартиры не нарушает права и законные интересы жильцов, проживающих в смежных квартирах и существует возможность её узаконить.

Подчеркиваю, что данные выводы изложены примерно, формулировки могут быть иные. Но в обязательном порядке должно быть указание на переустройство и перепланировку квартиры как два самостоятельных варианта переоборудования квартиры.

В-четвертых, суд может потребовать разрешения Отдела государственного пожарного надзора и ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Заключение Центра гигиены и эпидемиологии потребуется в случае, если в результате переустройства имело место установка, замена либо перенос иного санитарно-технического оборудования (например, перенос санузла). Также суд при подаче искового заявления может обратить ваше внимание на соблюдение «до судебного порядка» урегулирования спора, хотя закон такого и не предусматривает – но предварительное обращение в мэрию города для дачи согласия на произведенную перепланировку может быть затребовано судом. Отказ районной администрации также будет подтверждать соблюдение до судебного порядка.

В-пятых, вам необходимо будет запастись выпиской из домовой книги, но не забудьте, что срок ее действия – 10 дней. И поэтому есть смысл взять её в день подачи искового заявления в суд.

Если квартира находится в общей собственности супругов, но при этом свидетельство выписано на одного из супругов – лучше будет предоставить согласие супруги на произведенную перепланировку / переустройство в письменном виде.

Поскольку единообразия при истребовании документов в качестве доказательств при рассмотрении данной категории споров судами не достигнуто, не удивляйтесь, если суд истребует иные документы, подготовка и сбор которых заставит вас потерять огромное количество времени и нервов. Поэтому, лучше доверить эту кропотливую работу специалистам.
Андрей Беседин
Новосибирский центр юридической помощи
iuristnsk@inbox.ru
Центр юридической помощи